Irodaház épül a Feneketlen-tónál: a civilek elhatárolódnak a DK-s polgármester alkujától
A 2018-as parlamenti és a tavalyi önkormányzati választás előtt is országos szintre habzott a Feneketlen-tavi ingatlanspekuláció ügye. A helyi civilek három éve küzdenek, hogy a telektulajdonos-fejlesztő ne emeljen tájseb méretű lakótelepet vagy irodaházat a kertvárosias környezetbe. Attól tartanak ugyanis, ha egy ilyen projekt elindul, a beépítési modell ragály módjára terjed majd a Gellért-hegy lábának szentimrevárosi részén, azaz a beton felzabálja a zöldet. Az új DK-s polgármester a kampányban írásban vállalta, hogy teljesíti a civilek követeléseit. László Imre ugyan jelentősen lefaragtatta a beruházó gigantomán terveit, de ígéretét nem volt képes betartani.
A Buda Gardens márkanéven futtatott XI. kerületi (szentimrevárosi) ingatlanprojekt ügyét három éve követjük a rendelkezésünkre álló médiafelületeken. A lavinát annak idején egy Heti Válasz-cikkel indítottuk, majd tavaly részletes összefoglalóval szolgáltunk – immár a Válasz Online-on – minden fontos stációról. Érdeklődésünk nem lankadt az eltelt időszakban sem, hiszen ez volt az egyetlen olyan ingatlanspekulációs sztori a magyar nyilvánosságban, amelyre egyként ugrott rá a helyi konzervatív értelmiség (továbbiakban: „a civilek”), a baloldali ellenzéki pártok és a 2018-ig regnáló Fidesz-kormány második legmeghatározóbb alakja, Lázár János kancelláriaminiszter.
Utóbbi, aki alól kiprivatizálták az 1,2 hektárnyi ingatlanrészt, például szabályos „vérengzést” rendezett a Miniszterelnökségen: minden szóba jöhető felelőst eltávolíttatott a tárcától és a területet értékesítő állami cégtől, az ÉMI Nonprofit Kft.-től. Emellett visszaparancsolt 500 millió forintot a nyerészkedőktől „a köz” javára, illetve szigorú tényfeltárásra utasította a Kormányzati Ellenőrzési Hivatalt. (Ennek a vizsgálatnak aztán már nem lett érdemi eredménye.) Az azóta homályba veszett ellenzéki párt, az Együtt pedig feljelentést fogalmazott a telekügy részleteit feltáró cikkünk nyomán. (A BRFK gazdasági bűnözés elleni főosztálya lépett is, majd két évvel később gyanúsítotti kihallgatás nélkül zárta le a nyomozást. Nem tett jót a témának, hogy a rendőrség hűtlen kezelés után szimatolt, de ezt a bűncselekményt a hatóságok lényegében csak akkor tekintik elkövetettnek, ha van konkrét bizonyíték a korrupcióra: például fénykép-, hang- vagy videófelvétel a vesztegetésről.) Mindeközben a civilek petícióztak, illetve próbálták rászorítani az akkor még fideszes polgármesteri vezetést, hogy a befektetők helyett a szentimrevárosiak érdekeit képviselje. (Az önkormányzati testület végül összpárti döntéssel rendelt el változtatási tilalmat a „panama sújtotta” telekre. Ez ebben a pillanatban még él, de nem sokáig: őszig el kell fogadni az új kerületi építési szabályzatot, amely zöld jelzést ad a beruházásnak.)
A Buda Gardens-történetben fordulópontot ígért az önkormányzati választás, hiszen a megválasztott polgármester, illetve az őt támogató DK–Momentum–MSZP–Párbeszéd–LMP–Jobbik-összefogás írásban vállalta, hogy teljesíti a civilek követeléseit. Miként alább kiderül, ez egészen másként látszik alakulni, viszont az is tény, hogy László Imre az eredetileg 37 ezer négyzetméteresre tervezett ingatlanegyüttest 23 ezresre faragtatta a befektetővel (amely így már „csak” 8 ezerrel nagyobb a helyiek által optimálisnak gondolt terjedelemnél). A DK-s polgármester múlt pénteken mindezt óriási sikerként könyvelte el saját Facebook-oldalán, és külön hangsúlyozta, hogy az eredményt a Szentimrevárosért Mozgalomba tömörült civilek „bevonásával” érte el sok-sok tárgyalás után. Csakhogy a mozgalom kezdeményezői tegnap körlevelet küldtek a helyieknek, amelyben elhatárolódnak a rájuk nem kellő alappal hivatkozó László Imrétől. Mint írták, a kerületvezető és a momentumos alpolgármester, Orosz Anna által jegyzett nyilatkozat azt a hamis látszatot kelti, hogy velük egyetértve született meg a 23 ezer négyzetméteres döntés, miközben az új szabályozási javaslat „még mindig jelentősen nagyobb épületet eredményez, mint amit a környezet adottsága és arculata megenged”.
Hogy olvasóink igazságot tudjanak tenni, hat pontban foglaljuk össze az érdemi előzményeket és a vitás kérdéseket, s közben mindkét fél álláspontját igyekszünk bemutatni.
1. Ki és mit építene?
Ahogy említettük, a fejlesztendő telek egy umbuldagyanús ügylet után került a Buda Gardens Ingatlanfejlesztő Befektetési Alap tulajdonába – itt ki is számoltuk, hogy a vásárló körülbelül 2,2 milliárd forintot költött a terület megszerzésére. Ezt a befektetési alapot ugyanúgy a hazai hátterű, de máltai adóoptimalizáló érdekeltséggel is felvértezett DVM Group ellenőrzi, mint az építkezést levezényelni hivatott Horizon Development Kft.-t. Tehát lényegében egy kézben vannak a tulajdonosi, tervezői, kivitelezői jogok és képességek. (Ez a csapat a tisztán piaci munkái mellett arról híres, hogy a jegybankkal bizniszelt az Eiffel Palace irodaház körül, ők vágták puccba a néhai Andy Vajna és neje által felfuttatott Dorottya utcai gyémántboltot, illetve az Erzsébet-táborok renoválási munkáiból is kivehették a részüket. Ugyancsak fontos referenciájuk a Városligeti fasori Spitz-villa – amelynek felújítását a magyar miniszterelnök török barátja, Adnan Polat rendelte meg tőlük –, továbbá dolgoznak Schmidt Mária BIF Nyrt.-jének is.)
A fejlesztők eredetileg három óriástömböt „ültettek” volna a Feneketlen-tó kertvárosias környezetébe, az egyébként szűkös és egyirányú Diószegi útra – 350 lakással és 500 beállós mélygarázzsal. Ez a projekt szelídült időközben 23 ezer négyzetméteres, a mélyben 260 parkolóhelyes irodakomplexummá, ahogy László Imre bejelentéséből megtudhatta a nagyérdemű. (Elterjedtek olyan jóhiszemű pletykák a kerületben, hogy az 1,2 hektáros területen 1,8-as szintterületi mutatóval jóváhagyandó épület a föld feletti és alatti részekkel együtt lesz 23 ezer négyzetméter nagyságú, de ez utóbbi szám valójában csak a felszíni méretet jelöli.)
2. Mit vállalt a kampányban a DK-s polgármester?
Mivel a kampányidőszakban László Imre (az őt támogató összes jelölt nevében) írásban is rögzítette, hogy a Diószegi út mostani beépítési intenzitásánál nagyobb és sűrűbb dolgokhoz nem adja a nevét – és a civilek az alábbi dokumentumot a Szentimrevárosért Mozgalom levelezőlistáján is közzétették –, sok száz kerületi család vette biztosra: legfeljebb 15 ezer négyzetméteres, nagy zöldterülettel körülölelt objektumról lehet szó. László ráadásul arra is ígéretet tett, hogy a szomszédos játszótér területét akár kisajátítás árán is megkétszerezik (a Buda Gardens-telek rovására).
3. Miért ígért ilyen kemény dolgokat László Imre, és mára miért változott a helyzet?
Mindezt nyilván a polgármestertől is megkérdeztük, hivatala pedig így válaszolt: hatalmas előrelépésnek tekintik, hogy a szintterületi mutatót az eredeti 3-asról, majd a 2019-ig hatalmon lévő fideszesek által kitárgyalt 2,5-ösről 1,8-ra tudták csökkenteni. „A volt ÉMI-telket az állam értékesítette, jóval a piaci ár alatt, hiszen az nem az önkormányzat tulajdona volt. A tranzakciót rendőrségi vizsgálat követte. A korrupciógyanús ügylet ellen sem Hoffmann Tamás, a kerület előző Fidesz–KDNP-s polgármestere, sem Simicskó István országgyűlési képviselő nem tett semmit. (A beépítést eddig blokkoló változtatási tilalmat viszont a korábbi fideszes vezetés kezdeményezte – A szerk.). Sajnos az egész beruházást nem tudjuk leállítani, mert azzal milliárdos nagyságrendű kártalanítási pert kockáztatnánk, miközben a kormányzati elvonások így is rendkívüli terheket rónak Újbudára. (…) Tehát a választási kampány során tett ígéreteinket igyekszünk betartani. A Buda Gardens-beruházás esetében sikerült az eredetileg tervezett zöldfelületet jelentősen, 20-ról 35 százalékra növelni. A beruházót arról is meggyőztük, hogy saját pénzén korszerűsítse a szomszédos játszóteret, nyissa meg a területet az ott élők előtt, hozzon létre a Diószegi út felőli oldalon egy sétányt, a parkolóhelyek számát csaknem a felére, az épület méretét pedig 40 százalékkal csökkentse. A beruházó a játszótér fejlesztése mellett azt is vállalta, hogy a Diószegi út irányában az út menti fák és a fejlesztés zöld felületeit összekapcsolja, közparkká alakítja, egyebek mellett kávézóval és baba-mama-papa szobával.”
Arra a kérdésünkre pedig, hogy a kampányban vállalt játszótérkétszerezés miért marad el, az alábbi választ kaptuk: „A Diószegi úti játszótér a kerület legnagyobb játszótere, ráadásul a környéken számtalan játszótér és sportpark található még. A terület megduplázásánál jobb megoldás, ha a már meglévő, rossz állapotú, elavult játékokat, sporteszközöket felújítjuk, korszerűsítjük. Meggyőződésünk, hogy ez szolgálja legjobban a környéken élők érdekeit.
A kampányígéretekre vonatkozó kérdéseinket a polgármester mellett a Buda Gardens-terület egyéni képviselőjének ugyancsak elküldtük – már csak azért is, mert Kreitler-Sas Mátét a zöldpárti identitású LMP delegálta a 2019-es összellenzéki szövetségbe. A politikus leszögezte: ő továbbra is a civilek javaslatait támogatja, de egyetlen LMP-s képviselőként ül a testületben, közvetlenül nem részese a városvezetésnek, „ezért igen korlátozottak az eszközeim arra vonatkozóan, hogy rákényszerítsem a helyi kormányzó pártokat a választási ígéretek betartására”.
4. Mit nyerhet a befektető?
Önkormányzati forrásaink szerint a befektető képviselői sűrűn hivatkoztak arra az elmúlt hónapok egyeztetései során, hogy eddig 3 milliárd forintot költöttek telekvásárlásra és előkészületekre (ahogy írtuk, ebből 2,2 milliárdnak nyoma is van). Tehát ha a polgármesteri vezetés nem engedi nekik, hogy legalább 23-25 ezer négyzetméteres irodaházat építsenek, veszteséges lehet a projektjük. Ráadásul ha a politikusok nélkülük módosítanák lefelé a beépítési paramétereket (például 15 ezer négyzetméterig), kártalanítási pert indítanak, hiszen ők úgy vették a telket, hogy az akkori szabályozás szerint oda akár 37 ezer négyzetméteres épületegyüttes is emelhető.
A Válasz Online által megkérdezett szakértők szerint a László Imre által kialkudott 23 négyzetméteres ingatlan piaci értéke biztosan 20-22 milliárd fölött lesz. Vagyis a fejlesztőknek – az eddig állítólag már elköltött 3 milliárdon túl – legalább 17-19 milliárdot bele kellene ölniük a projektbe, hogy a történet ne nyereséges, hanem nullszaldós legyen. A jövőt persze nem látjuk, de létezik olyan ingatlanpiaci számítás, amely alapján talán további mértékletességre lehetett volna „kérni” a befektetőt.
5. Mit tesz most a Szentimrevárosért Mozgalom?
A civilek a múlt vonatkozásában egyértelművé tették: „Az új kerületi vezetéssel a Szentimrevárosért Mozgalom alapítói több ízben egyeztettek, hogy vállalásaik megvalósíthatók legyenek. Az egyeztetések során kiderült, hogy Újbuda új vezetése egyik fenti vállalását sem tartja. Kompromisszumot kértek a Szentimrevárosért Mozgalomtól, erre válaszul olyan kötött beépítési javaslatot dolgoztunk ki, amely különös rendszerével a környezeti értékeket megtartó összefüggő zöldfelületet biztosított. A sablonostól eltérő építészeti- és szabályozási javaslat vállalásának feltétele mellett az 1,6-os szintterületi mutatót ajánlottuk maximumként. Legnagyobb meglepetésünkre ezt sem fogadták el.”
Ami pedig a játszóteret illeti: „Az építési helyet 30 méterrel javasoltuk elhúzni a játszótértől, hogy a gesztenyefasort a kétszintes mélygarázsépítés közbeni és utáni káros következményeitől megóvjuk, illetve a tervezett irodaház és a játszótér között kellő, teljesértékű zöldfelületi védősáv alakulhasson ki. Ám a játszótér bővítéséről a polgármesteri közleményben már szó sincs, az előző kerületi vezetéshez hasonlóan már csak funkcióinak bővítéséről szól a vállalás.”
A civilek azt is jelezték, hogy az önkormányzat honlapjára felkerült új kerületi építési szabályozási javaslat lehetővé teszi, hogy a játszótér határától már 12-15 méterre irodaház épüljön, ez pedig különösen elfogadhatatlan. Így – mint írják – a tervezet véleményezési eljárása során „továbbra is harcolunk a helyi értékek és érdekek védelméért”.
Nyitókép: Vörös Szabolcs
