Tiborcz helyére lépett, de nem NER-lovag – exkluzív interjú Jellinek Dániellel
A „semmiből” robbant be a Forbes- és A 100 leggazdagabb-listák első tíz szereplője közé – ám nem a hatalom pakolta alá sem az első, sem a tizedik, sem a századik milliárdját. Azt mondja, vagyona meghatározó részét még életében jótékony célra fordítaná. Amerikai befektetőtársai progresszív-demokrata aktivisták, ő viszont nemrég az illiberális magyar miniszterelnök vejét válthatta a tőzsdei Appeninn Nyrt. tulajdonosi körében. Emellett övé 21 magyarországi pláza és olyan városképi jelentőségű budapesti épületek, mint a Gellért szálló vagy a Sofitel; emiatt Karácsony Gergely kabinetjével is együtt kell működnie. Ki ez az ember? A Válasz Online Magyarok a világpiacon-sorozatában nagyinterjú az Indotek Group fejével, Jellinek Dániellel.
– Csak két éve szerepel a magyar gazdaglistákon, de a legutóbbin már a nyolcadik – közvetlenül a hatalom kiemelt sztrádaépítő partnere, Szíjj László után. Hol bujkált eddig, miért nem vettük észre?
– Megértem, hogy a 2017–2018 előtti üzleteim nem vonzották az újságírók tekintetét. Egy B vagy C kategóriás irodaház, raktár vagy ipari ingatlan tulajdonosi viszonyai talán kevésbé érdekesek.
– De önnek körülbelül kétszáz ilyen ingatlan ment át a kezén.
– Mégsem kerültem fel a radarra. Jó is volt így, nem vagyok az a típus, aki örömmel látja magát efféle listákon. Akkor lettem kihagyhatatlan, amikor nagyobb, híresebb bevásárlóközpontokat kezdtünk vásárolni: pedig már hét éve indultunk a Kanizsa Plaza megszerzésével, aztán jött Szeged, Csepel, egyebek, majd Szolnok, Kaposvár, Debrecen, tavaly meg a Duna és a Corvin Budapesten.
Összesen 21 plazánk van, nincs mit tenni, ilyenkor az elemzők már elkezdik számolgatni az ember vagyonát.
– A 100 leggazdagabb című 2020-as kiadvány szerint 115 milliárdja van. Nagyságrendileg pontos ez az összeg?
– Mivel transzparens módon működik az Indotek Group, nyilván nagy biztonsággal meg lehet tippelni, hogy mennyit ér, amim van. Az Egyesült Államokban az emberek büszkék akár mások sikereire is, Magyarországon viszont rossz képzetek tapadnak a vagyonhoz. Tehát nem szeretek ilyesmiről beszélni, viszont tudom, hogy a gazdagság felelősséget is jelent, és igyekszem így élni.
– Nem fogunk „gázszerelőzni”, de azért a legtehetősebbek között sok olyan sikerkovácsot látunk, akiről nehéz elhinni, hogy kizárólag a tehetsége repítette a top száz közé.
– Ezeken a listákon Bojár Gáborok és Kürti Sándorok is szerepelnek vagy szerepeltek, ráadásul az sem igaz, hogy akik a mostani vagy a korábbi kormányoktól úgymond lehetőséget kaptak, mind tehetségtelenek lennének. Szó sincs erről, sokan közülük jó minőségben, innovatív módon dolgoznak – nemzetközi mércével is.
– Most mondhatnám, hogy neveket akarok hallani, de inkább maradjunk önnél. Ha beütöm a cégkeresőbe, hogy Jellinek Dániel, gyakorlatilag kiakad a számláló. Hány gazdasági társaság van a portfoliójában?
– Összesen úgy háromszáz. Nálam általában egy ingatlanhoz egy hitel és egy projektcég tartozik – meg persze vannak szubholdingok és kiszolgálóegységek –, hogy szeparáljuk a kockázatokat.
– Ráadásul a vállalatok jelentős részében ön vezető tisztségviselő, nemcsak cégbirtokos, vagyis megszámlálhatatlan mennyiségű papírt kell aláírnia. Kevés tulajdonos bonyolítja agyon ennyire az életét.
– Azért vannak még szofisztikált ingatlanos szereplők, illetve komplex bizniszek rajtam kívül is, de tény, hogy nagy hálózatot működtetünk – komoly adminisztrációval, back office-szal. Csak a folyamatszabályozásunk kitesz egy könyvespolcot.
– Nem volt ez mindig így: legendák keringenek arról, „pályakezdőként” hogyan lett papucskirály a Balatonnál, illetve miként alapozta meg sikereit Ausztráliában, ahol angolt és könyvelést tanult. De mi volt a kilövés pillanata?
– A 2000-es évek közepén kezdtem látható mennyiségű pénzt keresni, miután eladogattam a felszámolásokból vett ingatlanokat.
– Miből vásárolta meg, amiket eladogatott?
– Nem a pénztárcámból vagy a családunk kasszájából; édesanyám matematikatanár, apukám meg anyagbeszerző volt. Ír, francia, izraeli, amerikai, egyéb társbefektetőkkel dolgoztam, nem voltak különösebben ismert figurák. Ők akkortájt, az ezredforduló környékén már jelen voltak Magyarországon, de azt érezték: mindenki le akarja húzni őket. Én addigra felmértem a magyar piac lehetőségeit, hoztam nekik ingatlanokat, majd megállapodtunk, hogy a hozamelvárásuk fölötti profiton osztozunk. Az 1990-es évek végén, a 2000-res évek elején fillérekért lehetett ipari ingatlanokat vásárolni – jellemzően csődbe ment állami vállalatok „maradványait”. A X. kerületben például komplett irodaházat vettünk 20 millió forintért. Az a 20 millió ma persze több lenne, de higgye el, felfoghatatlanul kevés pénz volt az épület értékeihez képest.
– Mai fejjel elképzelhetetlen, hogy nem politikaközeli szereplők raboltak rá az efféle ingatlanokra.
– Vonal alatti ügyletek voltak ezek. Egyetlen szabály volt: kizárólag olcsón vásároltunk, majd amikor 2005–2007-ben felszöktek az árak, szinte mindent eladtunk, a befektetőtársaim rengeteg pénzt kerestek, és nekem is maradt belőle bőven. A külföldi partnerek szerettek volna új célpontokat találni, de akkoriban nem lehetett olcsó ingatlant találni.
– Egy külföldi partner azért megmaradt: az amerikai Stryker család jelenleg is kisebbségi tulajdonos az Indotekben. Róluk néhány hónapja megírtuk, hogy üzleti tevékenységük mellett közéletileg is aktívak: hagyományosan Soros Györggyel koalícióban küzdenek a Demokrata Pártért, most a Trump-rezsim ellen – az úgynevezett Democracy Alliance (Demokrácia Szövetség) keretei között.
– Biztosan nem a közéleti aktivitásuk miatt lettünk befektetőtársak. Az amerikaiakkal a közös sztorink a ’90-es évek végén kezdődött – a vak véletlen folytán. Az apósomnak volt egy rozsdamenetesacél-gyára, de egy vevő nem fizetett neki, így a cég végelszámolás alá került, én lettem a végelszámoló. Az a bizonyos vevő, egy félszélhámos pasas, látványsörfőző-berendezéseket forgalmazott az Egyesült Államokban. Nos, Stryker asszony akkori férje is rendelt tőle egy ilyen eszközt az éttermébe. Aztán egy delíriumos éjszakán arról is megegyeztek a felek, hogy a férj az egész forgalmazó vállalkozást felvásárolja – de az átvilágítás nyilván elmaradt. A lényeg, hogy Strykerék úgy vettek meg egy céget, hogy a társaság az adósunk volt, igaz, ők ezt akkor nem tudhatták.
– Hogy tudták meg?
– Volt Münchenben egy sörfőzős vásár, ahova szakmai érdeklődőként mentünk ki, és legnagyobb csodálatunkra kiállítási darabként megláttuk ott a saját sörfőző-berendezésünket. Az amerikaiak hozták el bemutatni. Mivel Németországban azonnali intézkedést lehet kérni, ha elismert követelésed van és az adósod el akarja vonni a fedezetet, mi lefoglaltattuk azt a vagyonelemet. Stryker asszony akkori férje később megjelent a vásáron, látta, hogy le van foglalva a gépe, nyilván ideges lett, majd felült egy Magyarországra tartó repülőre. Ideért, és egy csekk kitöltésével rendezte a 380 ezer dolláros tartozásukat. E különös megismerkedés után pedig elkezdtek velem befektetni a magyar ingatlanpiacon, jó sokat kerestünk velük abban a bizonyos 2005–2007-es időszakban.
– Meg később is.
– Amikor 2009-ben tombolt a gazdasági világválság, újra felhívtam őket azzal, hogy lesz lehetőség megint olcsón vásárolni, beszállhatnak a bizniszbe, ha akarnak. Mondták rögtön, hogy oké, de most már nem egy-egy projektcéghez társulnának, hanem az egész Indotek-vállalatcsoporthoz. A ma is élő szindikátusi szerződésünk szerint lehet magánhasználatú, úgynevezett lifestyle-ingatlanportfolióm, saját házam, nyaralóm, de egyébként minden befektetésünk közös. Mivel a gazdasági krízis hatásai bőven áthúzódtak 2010 utánra, az ingatlanárak régiós szinten még 2015-ben is alacsonyak voltak, sokáig lehetett olcsón vásárolni. Így beindultunk a plaza- és az irodapiacon is.
– Akkor önnek hivatalból szeretnie kell a gazdasági válságot hozó jelenségeket. Csettintett a koronavírus érkezésekor?
– Egyrészt: ahol emberéletekről van szó, ott az ember nem csettintget. Másfelől most nincs likviditási válság, a magyar fundamentumok alapvetően rendben vannak, a világ jegybankjai öntik a pénzt a gazdaságokra. Óvatosak vagyunk tehát a vásárlásokkal: nem esnek túlzottan az ingatlanárak, a hiteltörlesztési moratóriumok miatt nincs cash-flow nyomás a szereplőkön. Ezzel persze nem állítom, hogy ne lenne érdemes körülnéznünk a régióban.
– Az Indoteknek már van bevásárlóközpontja Marosvásárhelyen, Vitézy Tamás korábbi dalmáciai ingatlancsomagja is az önöké, szereztek apartmanházat Bulgáriában…
– Bulgáriában és például Lengyelországban más befektetési célpontjaink is vannak. Az amerikai társak erősen szorgalmazzák, hogy diverzifikáljunk, legyünk jelen több országban.
– Tehát hallunk majd a bevásárlásaikról a következő hónapokban is.
– Mivel az ingatlan inflációálló jószág, valószínűleg megéri befektetni akkor is, ha nincsenek extrán olcsó eladó ingatlanok.
– Ezt miért mondja? Pénzromlásos időszak előtt állunk?
– Mivel a jegybankok épp pénzbőséget teremtenek, ez fogyasztást fog generálni, helyreállnak a gazdaságok, viszont rettentően el lesznek adósodva egyes államok. Olaszországban például az államadósság a GDP 140 százaléka, és csökkenő hazai termék mellett ez felmehet akár 180 százalékra is. Ilyen körülmények között nem lehet kamatot emelni, mert meghal a gazdaság. Így viszont infláció lesz. Ez nemcsak olasz probléma, a nemzeti bankok nemigen fognak tudni kamatot emelni sehol sem.
– Ön a koronavírusidőszakban lett az irodaházbizniszben érdekelt Appeninn Holding legnagyobb részvényese. Ez nem őrült kockázat? Laikusként úgy gondolnánk, a cégek megtapasztalták, hogy a munkaerőt home office-ban is lehet alkalmazni, csökkentik majd a bérelt területeiket, vagyis nem kell ennyi irodaház, nem lehet majd jól keresni ezen a piacon.
– Nem tudjuk a jövőt, viszont vannak tapasztalataink. Az általam ismert vállalatvezetők szinte mind egyetértenek abban, hogy a home office hatékonysága brutálisan rossz, ráadásul a munkavállalók sem rajonganak érte. Ha a műszak egy részét választható módon otthon tölthetik, az más, de az állandó és kötelező házi munkavállalás legfeljebb a járványidőszak elején tűnt idillinek. Vagy már akkor sem. Ráadásul a vírusveszély inkább irodatér-megtartásra ösztönöz: a jövőben nem lehet majd sűrűn ültetni az embereket, visszaszorul a megosztott íróasztalhasználat, amikor az alkalmazott oda ül, ahol van hely. Mindenkinek lesz újra saját kis vacka a személyes holmijaival, a gyermekei fényképével. Ráadásul a budapesti irodaárak nem túl magasak; Londonban, New Yorkban vagy Szingapúrban talán érdemi megtakarítást tud elérni egy-egy cég az összébbhúzódással, de nálunk aligha.
– Tehát az irodapiac nem sínyli meg a vírust?
– A gazdaság lendületének visszaesése miatt biztosan lesz valamiféle korrekció, csökkenni fog a keresleti nyomás, de közben a kivitelezési költségek is lejjebb mennek. Tehát érdemi sokkra nem számítok.
– Vegyünk nagy levegőt, a múlt és a jövő után forduljunk rá a kényesebbnek tűnő jelenre. Eddig kevés interjút adott, de mindegyikből az a kép rajzolódott ki önről, hogy igyekszik távol tartani magát a politikától, nem utazik állami támogatásokra, ingyenpénzekre, nem indul közbeszerzéseken. Ehhez képest az utóbbi időszakban mintha stratégiát váltott volna: a nemzeti bank vagyonkezelőjétől ön vehette meg az MKB szanálása során elkülönített ingatlanok és követelések nagy részét, állami pályázaton jutott értékes svábhegyi telkekhez, majd jelentős Appeninn-tulajdonrészt vásárolt Tiborcz Istvántól. Ugyanez a tőzsdei cég összesen 14 milliárd forint kormánytámogatást is kapott nemrég a Club Aliga és egy balatonfüredi partszakasz, illetve kikötő fejlesztésre.
– Vegyük sorra, mert így ez a felsorolás erősen koncepciózus. Elöljáróban annyit, hogy van Magyarországon egy makrokörnyezet, amelytől nem tekinthetünk el.
– A Nemzeti Együttműködés Rendszerére gondol?
– Inkább úgy mondanám: az ország egyik sajátossága, hogy a kormányzat fajsúlyos szereplő, az állami újraelosztás mértéke körülbelül a GDP 50 százaléka. Tehát bizonyos méret fölött lesznek olyan bérlőink, akik vevői, beszállítói vagy egyéb leágazásai az államnak. Ezt lehet úgy fordítani, hogy közeledek a politikához, de talán nem fair. Ami pedig a konkrét ügyeket illeti, az említett MKB-csomagot az Indotek a Deloitte által szervezett nemzetközi pályázaton vásárolta meg – úgy, hogy korábban gyakorlatilag minden banktól vettünk már ingatlanokban megtestesülő vállalati fedezetköveteléseket. Ilyen háttérrel ne induljak el egy nemzeti banki tenderen? Az ön által említett svábhegyi telkeken pedig régóta próbált túladni az állam – sikertelenül –, így ezek lényegében lerohadtak. Nem másokat löktünk tehát el a lehetőség elől, hanem nyílt árverésen nyertünk.
– A Tiborcz-kapcsolat viszont érdekes előjátékkal indult: még az év elején eladta az emlegetett füredi kikötőt az Appeninn Nyrt.-nek. Aztán egy bő hónapja ön lett a tőzsdei cég legmeghatározóbb tulajdonosa a kormányfő veje helyett. Vagyis visszaszerezte a mólót – meg hozzá sok egyebet. Csodálatos körforgás!
– Ez két külön történet. Amikor annak idején eladtam a kikötőt, szó sem volt róla, hogy Appeninn-részesedést fogok vásárolni.
Konkrétan a sajtóból tudtam meg, hogy Tiborcz István társasága kiszállni készül a vállalatból. Rögtön érdeklődtem – tudomásom szerint más piaci szereplők is így tettek –, és az üzlet később megköttetett.
Egy ideje amúgy is ki akartunk lépni a tőzsdére, hiszen jó forrást teremt a további növekedésre, ha intézményi vagy kisbefektetőktől vonzunk be tőkét. Ami pedig a Club Aliga és a balatonfüredi ingatlan állami támogatását illeti: amikor a menedzsment ezeket a pályázatokat beadta, én még sehol nem voltam.
– Az a bizonyos menedzsment viszont még mindig a helyén van. Egyáltalán: átveszi majd a hatalmat az Appeninnben?
– A tőzsdei cégek szigorú közzétételi rendben működnek, olyan nincs, hogy a sajtón keresztül üzenünk a kisbefektetőknek, tulajdonostársaknak. Azt viszont elmondhatom: nagyon várjuk, hogy – a járványhelyzet enyhülésével – legyen közgyűlés. Ezen a részvényesek elé fogjuk tárni az általunk fontosnak tartott lépéseket a vállalat működését illetően.
– Tavaly két városképi jelentőségű budapesti ingatlan, a Sofitel és a Gellért szálló is az Indotekhez került, és bejelentették, hogy hamarosan felújítják a hoteleket. Tudott már tárgyalni erről például a főpolgármesterrel? Bízik önben?
– Nem vagyok politikus, nem kell operatív ügyekben miniszterekkel vagy a főpolgármesterrel egyeztetnem. Karácsony Gergely kabinetjével és az érintett kerületek illetékeseivel persze folyamatosan tárgyalunk. Minden partner rendkívül kooperatív, teljesen kiegyensúlyozott a kapcsolatunk.
– A Gellértet és a Sofitelt is továbbadja egyszer, vagy ezek mennek az „örökös” készletbe?
– Állandóan jönnek a vételi ajánlatok a két szállóra, de ezekre nagyon büszke vagyok, nem szeretném eladni egyiket sem.
– Tulajdonképpen mi hajtja? Legendák keringenek arról, hogy napi 15-16 órát dolgozik, alig alszik, és olyan szenvedéllyel adja-veszi az ingatlanokat, mint egy megrögzött Capitaly-játékos.
– Minden reggel jó kedvvel kelek fel, mert szeretem, amit alkotok. Van négy gyermekem, de ez nem azt jelenti, hogy őket akarom csípőből milliárdossá tenni.
A családommal abban maradtunk, hogy a vagyonunk meghatározó részét jótékony célra fordítjuk – még az életemben.
Addig pedig azt a tudást szeretném minél több tehetős embernek átadni, hogy támogatni és adakozni is csak jól érdemes. Azzal nem sokra megy a világ, ha például magunkat marketingelve adományozunk. Én szívesebben adok pénzt inkognitóban például olyan fundraising-eseményekre, amelyekkel tartósan meg lehet alapozni egy-egy karitatív vagy civilszervezet finanszírozását. Továbbá bevett módszerem, hogy ha üzleti konfliktusba keveredek valamelyik partneremmel, azt javaslom neki, a vitatott összeget adjuk jótékony célra, így nem marad tüske senkiben, sőt. Az Indoteknek van céges nyaralója, oda is úgy mehetnek a kollégák, ha cserébe egy saját maguk által kiválasztott ügyet támogatnak – nem pénzzel, hanem munkával. Nekem mindegy, hogy kutyamenhelyre mennek segíteni vagy ruhát visznek a Máltai Szeretetszolgálatnak. A lényeg, hogy érezzék, érezzük: felelősek vagyunk egymásért.
