Így lesz lakópark az erdőből – nagyberuházás készül a város egyik legértékesebb telkén a Normafánál
Hetvennyolc lakást tartalmazó, három nagy tömbből álló lakóparkot építenének fel az egykori KISZ-óvoda telkére a Normafánál. A nemzeti parki terület a szomszédos csillebérci úttörőtáborhoz hasonló módon került ki a köztulajdonból a rendszerváltáskor, vélhetően jogtalanul – vette észre a Válasz Online. Visszaszerzéséről azonban az állam a 2000-es években megfeledkezett, és a kerület apró lépésekkel mindig úgy módosította az építési szabályokat, hogy a telek egyre közelebb kerüljön ahhoz, hogy lakópark épülhessen rajta. Tanulságos történet arról, hogyan fogy el a budai hegyek zöldje még a legértékesebb természeti területeken is.
Amikor ez a cikk megjelenik, éppen közmeghallgatást tartanak a Városmajori Gimnázium dísztermében egy olyan beruházásról, amely – ha megvalósul – látványos természetrombolást jelent majd a főváros legkedveltebb kirándulóhelyén, a Normafánál. Egyáltalán nem váratlanul, a semmiből érkezik a projekt, amely 78 lakást tartalmazó lakópark, vagy inkább egyetlen óriási, látszólag különálló házakból álló épületmonolit felhúzását jelenti a Konkoly-Thege Miklós úton, a Gyermekvasút csillebérci megállója mellett. Az építkezés tulajdonképpen logikus végjátéka lenne a rendszerváltás óta tartó folyamatnak, amelynek során a közvagyon előbb magántulajdonná alakult, aztán a szabályozási környezet is úgy változott meg szép lassan, hogy lakóparkot lehessen felhúzni az erdőből kihasított, döntően még ma is fás telekre. Ez a város egyik legértékesebb ingatlana: közel egy hektár jól megközelíthető, beépítetlen terület Buda zöld tüdejének közepén, exkluzív környezetben, beépítési mutatói pedig a kerület sajátos hozzáállása miatt igen liberálisak. Az egyetlen szépséghiba, hogy egy az egyben a Budai Tájvédelmi Körzet része, valamint európai uniós Natura 2000 védelem alatt áll. Hogy a természetvédelmi oltalom elvileg létező legmagasabb szintje mennyit ér manapság Magyarországon, azt nehéz lenne megjósolni.
A Konkoly-Thege Miklós útról a telek egyáltalán nem feltűnő: a romladozó fakerítéssel, egy szakaszon már építési mobilkerítéssel elzárt terület ugyanolyan fás, mint az útnak ezen az oldalán az összes ingatlan. Ha elindulunk lefelé a Normafától Csillebérc irányába, egy darabig erdő mellett haladunk, aztán egyetlen furcsa magánház, majd a Svábhegyi Csillagvizsgáló díszes kerítése következik. A 19/B számot viselő telek közvetlenül ezután található, mielőtt a Gyermekvasút keresztezné az utat, közel a csillebérci megállóhoz. A vasút túloldalán már az egykori Úttörőváros terül el. A Konkoly-Thege út egyértelmű városszerkezeti határ: keleti oldalán exkluzív villák sorakoznak, és a beépítés városias, a nyugati oldalt viszont zöld, nagy kiterjedésű intézményi területek jellemzik, mögöttük pedig a budai hegyvidék összefüggő erdőtömbje húzódik. Az intézményi területeket mind az erdőből hasították ki a 20. század folyamán, ez a folyamat az 1920-as években kezdődött el a Svábhegyi Csillagvizsgáló felépítésével, és 1948-ban az Úttörőváros létrehozásával folytatódott. Lakófunkció viszont az egyetlen említett ház kivételével egyáltalán nincs az út nyugati oldalán, lakópark az egész környéken sem nagyon.
Nyilvánvaló, hogy a közel egyhektáros terület a Gyermekvasút és a Csillagvizsgáló között ingatlanfejlesztői szemmel óriási érték. Már az is megdöbbentő, hogy egyáltalán magántulajdonba kerülhetett.
Valójában azonban nemcsak ez van magántulajdonban, hanem mögötte egy jóval nagyobb, erdős terület is a Gyermekvasút kanyarulatában. Ez a 7,2 hektár magánerdő (9121/20 hrsz.) ugyanúgy az Omega 99 Ingatlanforgalmazó tulajdonában áll, mint a szóban forgó – a fenti térképen pirossal jelölt – terület (9121/19 hrsz.), ahova a lakóparkot szánják. Az erdőért elvileg nem kell aggódni, mert a jogi besorolása szerint is erdőnek minősül, semmilyen épület nem helyezhető el rajta, és ami talán ennél is lényegesebb: nincs közterületi kapcsolata. Valójában a mostani két telek egészen 2019-ig egy nagy ingatlant alkotott, a telek megosztását maga a tulajdonos kérte, ami azt valószínűsíti, hogy az erdő beépítésére nincs szándéka.
Az Omega 99 Futó Péter és Nyíri Viktor tulajdona. Futó már jóval a NER előtt is nagy ingatlanfejlesztésekkel foglalkozott, neve a józsefvárosi Corvin-negyedről vagy az Etele Plázáról lehet ismerős, de az állam nemrég támogatta meg 13,2 milliárd forint befektetéssel a családjához köthető egyik befektetési alapot, vagyis a jelek szerint a mostani szisztémában is megtalálja a boldogulását. A Konkoly-Thege út melletti terület nagyon régóta a birtokában van, még 2001-ben vásárolta, de sokáig nem kezdett vele semmit. A telken az amerikai nagykövetség által létrehozott, angol oktatási nyelvű Budapesti Nemzetközi Iskola működött, amely bérlőként költözött ide az 1990-es évek elején. Az iskola nagy része 2000-ben átköltözött egy erre a célra épített, nagyszabású épületbe Nagykovácsiba, de az óvoda és az alsó tagozat még jó pár évig itt maradt, csak 2008-ban követte a többi részleget. Az üres épületeket 2018-ban bontották le, Futóék csak ekkor kezdtek komolyabban foglalkozni a terület beépítésének előkészítésével (ennek része volt a telekmegosztás is).
A fenti képeken látszik, hogy az eddigi beépítés teljesen értéktelen, de nagyon mértéktartó volt: a telek közepén egy földszintes, előregyártott elemekből épített panelóvoda, a hozzávezető betonút, valamint a helyszínrajzon is megfigyelhető, furcsa kiszögellésben egy kisebb melléképület, amihez fedett folyosó vezetett. Az építmények annyira belesimultak az erdőbe, hogy kívülről szinte láthatatlanok voltak, és a területen nagyrészt megmaradt a természetes erdei növényzet. A beruházáshoz készült dendrológiai vizsgálat szerint a telken szinte csak őshonos, erdei fák nőnek, összesen 228 darab, főként magas kőris, hárs, kisebb részben gyertyán és tölgy. A telek nyugati részén szinte érintetlen az erdő, itt egy hatalmas, öreg bükkfa is van még, a Normafa ősi bükköseinek egyik túlélője.
A dokumentumokban meglehetősen eltérő számok vannak arra nézve, hogy a korábbi épületek mekkora területet foglaltak el a telekből. A Duna-Ipoly Nemzeti Park egy korábbi dokumentációban szereplő 2144 négyzetméteres számot fogadott el hiteles adatnak (a telek területe 9872 négyzetméter). Ma már viszont ennél jóval több, 3900 négyzetméter minősül roncsolt területnek, vagyis a képeken is látható növényzet nélküli, elplanírozott, törmelékes tájsebnek. Mindez arra utal, hogy a 2018-as bontás során megszaladt a markoló; értelemszerűen egy ilyen tájseb léte jó hivatkozási alap az új beépítésre, és egyben csökkenti a nevesíthető környezeti károkat (hiszen azok már meg is történtek).
Ennek ellenére egyértelmű, hogy a telken óriási, a korábbit jóval meghaladó beépítés készül. Látszólag három darab, földszint + négy emelet + Penthouse jellegű lakóépület kerülne a telekre, alattuk kétszintes, 155 férőhelyes mélygarázzsal, de valójában a pinceszinten és a földszinten az épületek összekapcsolódnának, így helyesebb egyetlen óriási, nyolcszintes épületmonolitról beszélni, amely három háznak álcázza magát. A térszín alatti beépítés négyzetméterre nagyjából megfelelne a roncsolt terület nagyságának, de még így is szükség van 45 fa kivágására, hogy elférjen. Döntően a déli telekhatár melletti, vagyis a Gyermekvasút melletti erdősávhoz közel eső részen vágnának ki fákat (innen 33 darabot), a terület értékesebb, erdős nyugati része érintetlen maradna.
Ennek ellenére a telek tervezett beépítettsége messze alatta marad a kerületi szabályozásban engedélyezett lehetőségnek, és a megmaradó zöldfelület mértéke is jóval nagyobb. A XII. kerületi önkormányzat annyira szélesre nyitotta ugyanis a fejlesztési lehetőségeket, hogy azzal még Futóék sem akartak maximálisan élni. Ennek valószínűleg nem a nagyvonalúság lehetett az oka, hanem az, hogy olyan módon próbálták meghatározni az építési helyet és az épületmagasságot, hogy ne bukják el környezetvédelmi okokból az engedélyezési eljárást. A szabályozás ugyanis csak az egyik korlát (bár adott esetben inkább szélesre tárt kapunak mondhatnánk), ott van még a nemzeti parki védelem is. Ez utóbbi az oka annak, hogy most egyáltalán közmeghallgatást tartanak, a Pest Megyei Kormányhivatal ugyanis előírta a befektetőnek, hogy készíttessen környezeti hatásvizsgálati dokumentációt, és az eljárás része a tervek nyilvános bemutatása.
Valójában ez már a második nekifutás: 2019-ben egy kilencszintes, mélygarázzsal és felszíni parkolóval is ellátott többlakásos lakóépületre, tulajdonképpen toronyházra adtak be engedélykérelmet, de a kormányhivatal a nemzeti park ellenállása miatt ezt első- és másodfokon is elutasította. A mostani változat valamivel szelídebb: az épületmagasság „csak” 12 méter (ez egy jogi fogalom, a valóságban az épület legmagasabb pontja megközelíti majd a 20 métert), minden parkoló a felszín alá kerül, az egy magas tornyot három darabra tagolták. A mostani terv a látkép szempontjából természetesen jobb az előzőnél, de óriási engedményt azért nem tett a befektető, sőt a tervezett lakásszám enyhén még növekedett is.
Ha áttanulmányozzuk a mostani iratanyagot, abból látszik, hogy a környezeti hatásvizsgálat megérveli, hogy miért nem jár jelentősebb környezeti kárral a beépítés, sőt még szinte jó is, hogy megvalósul. Az ilyen anyagokat mindig a befektető készítteti, így mára üzembiztos gyakorlata alakult ki annak, hogyan kell addig nézegetni egy terület természeti értékeit szakértő szemmel, míg azokat jelentéktelennek minősíthetjük, a károkat pedig elhanyagolhatónak. Az viszont az ilyen eljárások szokásos cinizmusát is meghaladja, hogy egy helyen a szakértő azt mondja – nagyon rossz magyarsággal, ezért inkább nem szó szerint idézzük –, hogy lakóépületet telepíteni a természetvédelmi területre egyáltalán nem idegen funkció, sőt az itt élők majd megélhetik a mindennapokban a környezettudatosságot, így egyenesen kedvező.
A Duna-Ipoly Nemzeti Park viszont érzékelhetően próbál még ellenállni a nyomásnak, tavalyi szakvéleményükben ragaszkodtak ahhoz, hogy védett területeken épületeket felhúzni anomália, ezért legfeljebb olyan jellegű és mértékű beépítést tartanak elfogadhatónak, mint ami a területen korábban volt, a lakóparki funkció pedig ellentétes a tájvédelmi körzet rendeltetésével, létrehozásának értelmével, és mindeddig nem is volt a Budai Tájvédelmi Körzetben ilyen. Mindez persze evidencia, de nem hazai viszonyok között. A nemzeti park adta a legkomolyabb kritikáját annak a több éve tartó szabályozási buherálásnak is, amivel az önkormányzat tulajdonképpen kaput nyitott az építkezés előtt. A folyamat még 2014-ben kezdődött el, amikor a kerületi építési szabályzat (KÉSZ) módosításával a telket új övezetbe sorolták, és minden beépítési paramétert drasztikusan megemeltek (a terepszint alatti beépítés lehetséges mértéke ekkor nőtt 20 százalékról 50 százalékra, az építménymagasság 7 méterről 12 méterre stb.). A nemzeti park ezzel kapcsolatos ellenkezését azonban a kerület nem vette figyelembe.
„Az önkormányzat kis lépésekben alakította a KÉSZ előírásait a minél nagyobb, lakó célú beépítés felé”, szögezi le szakvéleményében a nemzeti park. A telek még ma is intézményi övezetbe tartozik, ahol elvileg – mint a név is sugallja – tudományos, kutatási célú intézményt lehetne elhelyezni, de az önkormányzat nagyon ügyesen nyitott egy kiskaput a lakóparkozásnak: az Észak-Hegyvidék építési szabályzat 79 § (12) bekezdése tételesen felsorolja, hogy az intézményi övezetek közül hol nem helyezhető el lakófunkció, és mit tesz isten, ebből a listából a Konkoly-Thege út 19/b kimaradt. Vagyis itt elhelyezhető. Minderre még ráerősítettek azzal, hogy a 2021-ben elfogadott településképvédelmi szabályozásban ezt a telket kertvárosias karakterű területnek minősítették. Ezzel a két eszközzel tulajdonképpen az intézményi besorolás értelmét vesztette, az önkormányzat anélkül adott zöld utat a lakóparknak, hogy a telket átminősítette volna. Tavaly a kormányhivatal még mindig nem volt egészen meggyőződve arról, hogy ez az eljárás rendben van, és a fenntartásaik érthetőek: ha valahova lakóparkot akarunk építeni, akkor azt lakóövezetbe kéne sorolni. Már ha van bármi értelme még ezeknek a bábozásoknak.
Az már csak a hab a tortán, hogy elvileg két széles sávban, a telekhatár mentén kötelezően megtartandó növényzetet jelöltek ki, de dendrológiai szakvélemény készíttetésével ez alól is lehetett felmentést kérni. Az építkezést ugye a déli telekhatár közelében álló fák akadályozzák, ezek kivágására a hozzájárulást a szakvélemény alapján a kerületi főépítész megadta. 2021 szeptemberében a kerületi tervtanács is támogatta az újabb beépítési tervet, erről településképi véleményt állítottak ki a hatóság részére, vagyis részükről szabad a pálya.
De hogy került egyáltalán magánkézbe ez a terület, amely egészen a rendszerváltásig egyértelműen állami vagyonelem volt? A telken egészen az 1980-as évek elejéig erdő volt, csak az egyik sarkában fedezhető fel a légi fotókon egy kisebb kertrészlet. Nem sikerült kiderítenünk a pontos dátumot, hogy mikor húzták fel a telek közepén a csillebérci KISZ-óvodát, de az intézmény 1985-ben már biztosan létezett. A telken egy másik, KISZ-hez köthető vállalkozás is működött, a Vianco nevű filmstúdió (a név a videó, amimáció, computer szavakból áll össze), amely számítógépes animációkat, kisfilmeket készített, de legismertebb terméke a Receptéka nevű kiadvány volt. A formára vágott, vágódeszkát, tortát, tálcát formázó lapokból álló receptgyűjtemény magyar családok százezreinek polcán megtalálható volt az 1980-as évek végén.
A telek sorsa ekkor kapcsolódott össze a szomszédos csillebérci Úttörővároséval, és a rendszerváltás idején együtt került ki mindkettő a köztulajdonból egy törvénytelen jogügylet folyamán. Rátaláltunk a neten arra szerződésre, amellyel a KISZ Központi Bizottsága átruházza a Magyar Úttörők Szövetségének Országos Tanácsára Csillebérc, valamint a 9121/15 hrsz.-ú kert tulajdonjogát. Ez utóbbi a mi telkünk helyrajzi száma a 2019-es megosztás előtt. Az ingyenes vagyonátadás 1989. június 27-én történt, három nappal azelőtt, hogy hatályba lépett volna az a törvény, amely megtiltotta az állampárt szervezeteinek, hogy a rájuk bízott közvagyont másokra átruházzák. Ennek ellenére az ügylet törvénytelen volt, mivel az átadó fél, a KISZ a szerződés aláírásának idején már nem létezett, áprilisban kimondta saját feloszlatását. Ezt a tényt a bíróság állapította meg abban a tizenöt évig tartó perben, amelyet a magyar állam 2000-ben Csillebérc visszaszerzéséért indított.
Noha az egykori úttörőtábor 2017 óta ismét állami tulajdonban van, a per indításakor a KISZ-óvoda telkéről megfeledkeztek, bár pontosan ugyanúgy vesztette el közvagyon jellegét, mint a nagyobbik telek. A már nem létező 9121/15 hrsz.-ú telek általunk lekért tulajdoni lapjából az ingatlan története pontosan nem rekonstruálható, mivel a tulajdonosokat csak 1993-tól sorolja fel (ekkor egy szegedi cég került birtokba). A korabeli sajtóból viszont kiderül, hogy az úttörők már 1990. június 8-án eladták az ingyen kapott telket egy Vector Kereskedelmi Kft. nevű kétszemélyes cégnek, amely 180 milliós bankhitelből vette meg az ingatlant. Az úttörőszövetség azzal indokolta a lépést, hogy nem volt forrásuk az óvoda fenntartására, a XII. kerületi tanács pedig választ sem adott levelükre, amelyben felajánlották az ingatlant. Az óvodát az 1989/90-es tanévben még fenntartotta a KISZ utódszervezete, a Demisz, de utána megszűnt, és a Viancót is felszámolták 1990 végére.
A telek eladását a Legfőbb Ügyészség akkor jogsértőnek tartotta, érvelésük szerint közérdeket sértett az ingatlan rendeltetési céljának megváltoztatása, és az is, hogy az ajándékba kapott óvodát az úttörők pénzért adták tovább. Az ügyben Horváth Béla MDF-es képviselő többször is felszólalt, a polémia a napi sajtóban egy-két évig jól nyomon követhető. Horváth még 1992-ben is vitatkozott a Kurír újságírójával, aki az új tulajdonosok igaza mellett kardoskodott. Az ügyészség azonban ügyetlenül vihette az ügyet, mert a pert első- és másodfokon is elvesztették, a telek így magántulajdonban maradt. És ezzel elindult azon az úton, amelynek végállomása valószínűleg egy újabb luxuslakópark lesz a budai hegyek zöldjének helyén.
Nyitókép: az érintett terület a magasból, az előtérben a lebontott óvoda helye a telek közepén, jobbra a Konkoly-Thege út; az erdőben álló épületek a Svábhegyi Csillagvizsgálóhoz tartoznak (fotó: Válasz Online)
Ezt a cikket nem közölhettük volna olvasóink nélkül. Legyen támogatónk a Donably-n, a magyar fejlesztésű előfizetési platformon. Paypal, utalás és más lehetőségek itt
