Városközpont helyett: a NER titkos budapesti óriásfejlesztése – első rész
Nem igaz, hogy nem költ a kormány Budapestre: egy fél metróvonal kijött volna abból az összegből, amiből megvették Balázs Attila NER-milliárdos gőzerővel épülő irodanegyedét Zuglóban. Hogy minek, azt nem lehet tudni, de a közérdek soha nem volt szempont a beruházásban. A túlméretezett tömbökből álló, zsúfolt irodapark metró- és villamosépítés nélkül óriási terhet ró majd a környezetére. Így néz ki, amikor a tőke csak a saját szempontjai szerint fejleszti a várost, azzal a sajátos magyar csavarral, hogy mindezt valójában az állam teszi. Friss légifotókon mutatjuk a városközpontnak hazudott, éppen épülő monstrumokat. Első rész.
A Bosnyák téri csarnok háta mögött toronydaruk erdeje magasodik egy hatalmas, egészen a Rákos-patakig nyúló területen. Az építkezés gőzerővel zajlik, a tervezett nyolc óriási toronyépületből – hét iroda- és egy lakóház – négy már szinte teljesen kész van, másik három a szerkezetépítés különböző fázisaiban jár. Hétvégén az új épületek mellett az őstermelői piac megtölti a csarnoktól egészen a Rákospatak utcáig a Bosnyák utca széles, aszfaltos sávját. Színes, nyüzsgő forgatag, bódék, napernyők, rakodás, kofák, vásárlók, eper, újhagyma, kartondoboz-halmok, földre szórt bálás ruha. Erre az ismerős, hétköznapi kelet-európai világra néz az elkészült lakóház hatalmas, kettős tömbje. Nyolc emelet rideg luxus az egész homlokzaton végigfutó, üvegkorlátos erkélyekkel, mintha csak valamelyik felkapott Duna-parti új lakóparkból pottyant volna ide.
Ezeken az erkélyeken állva, koktélospohárral a kézben a felsőkategóriás vásárló a folyó hullámait szeretné fodrozódni látni meg a szemközti park fáit, de itt – ma még – nem ezt látja, hanem az átlagember olcsó és tarka életét. Indiában és Dél-Amerikában vannak ilyen durva kontrasztok a városképben, ahol élesen, minden tompítás és átmenet nélkül találkozik kirívó gazdagság és szegénység, steril globális jólét és továbbélő lokális tradíció.
Nehéz elképzelni, hogy ennek a lakótömbnek a jövőbeli vásárlói – már ha tudják, hol vesznek lakást – pont erre a kontrasztra vágynának, amikor a steril luxust megkaphatják a Duna-parton is. Természetesen az őstermelői piacot és a szomszédos csarnokot meg lehet szüntetni, arrébb lehet paterolni, lesznek is erre még határozott kísérletek, de a környék ettől még átlagos pesti kertváros marad. Nem véletlen, hogy mindössze 168 lakást sikerült építeni ebben a hatalmas projektben, miközben a fővárosban lakásínség van, és magában Zuglóban is elég sok új lakás épül. Sűrűsödő, növekvő kerület, ahol könnyen el lehet adni az ingatlanokat, hiszen a városközponthoz közel esik, és az épületállományának jelentős része, főként a kertvárosias alsórákosi területen, könnyen bontható. Ha csak a telektömb körül végigsétálunk, három kisebb ingatlanfejlesztést találunk: alacsony, földszintes házak helyére építettek vagy fognak építeni három-négyemeletes, egyszerű társasházakat hétköznapi kivitelben. Távolabb, az egykori Paskál-telkeken a patak mellett nagyobb lakóparkok is épültek összefüggő területen, eléggé túlzó, de azért a Bosnyák téri beruházást meg sem közelítő sűrűségben.
A XIV. kerületben ez lenne a reális: élhető, hétköznapi lakások átlagembereknek. A 168 luxuslakást nem lesz olyan könnyű értékesíteni, mint ezeket a valóságos ingatlanpiaci fejlesztésekben megvalósuló otthonokat, de a NER a luxusberuházásokat szereti, ezért ide is luxuslakást épített. Eredetileg jóval többet, hiszen a tornyok fele még két éve is lakóház lett volna, és csak a másik fele iroda. Akkoriban összesen 950 lakással számolt a beruházó Bayer Construct, a NER meghatározó gazdasági háttérembere, Balázs Attila cége. (Balázs felemelkedéséről ebben a cikkben írtunk részletesen.)
2023 tavaszán lakossági fórumon számolt be a cég arról, hogy a terv módosult, egy kivételével az összes tömb irodává alakul át. Elég nagy változás ez egy olyan projektben, amely még mindig „Zugló Városközpontnak” nevezi magát, de funkcionálisan kifejezetten egyhangú lesz: iroda iroda hátán óriási tornyokban egymásra halmozva. Mindössze a csarnok mögötti első tömb hordoz némi változatosságot azzal, hogy egy belső udvar körül kétszintes üzletházként működik majd. Az ilyen, szinte homogén irodai városrészek teljesen ellentétesek azzal, amit az urbanisztika az élhető, „15 perces” városokról mond: nincs egymáshoz elérhető közelségben, bő negyedórára a lakás, a munka és a kikapcsolódás helye, ehelyett reggel óriási tömeg érkezik meg dolgozni, jellemzően távolról és gépkocsival, késő délután ugyanez a tömeg hazamegy, este és hétvégén az irodapark kihalt és üres, hétköznapokon viszont
naponta két elviselhetetlen dugó vár az ide ingázókra meg persze a környéken lakókra is, akik ugyanazokat az utakat használják.
„Zugló Városközpont” esetében ez mindenekelőtt a Csömöri utat és a Nagy Lajos király útját, kisebb mértékben a Rákospatak utcát jelenti, mindhármon nagy a forgalom most is. A projekthez készült tanulmányterv az irodai és kereskedelmi dolgozói létszámot körülbelül 8500 főre, a lakólétszámot 323 főre becsüli. Ahogy az ilyen terveknél lenni szokott, természetesen azt is levezetik, hogy ez egyáltalán nem jelent majd túlzott terhelést a környék úthálózatának, de az ilyen modellezések kizárólag azt a célt szolgálják, hogy a beruházónak legyen mire hivatkoznia. Józan ésszel nyilván sejthetjük, hogy a dugó még a Thököly úton is állni fog csúcsidőben.
Már csak azért is, mert ez a hét hatalmas irodatömb egy olyan területen épül fel, ami tömegközlekedési szempontból egyáltalán nem megfelelően ellátott, már a jelenlegi igények alapján sem. Az egyetlen kötöttpályás közlekedési kapcsolatot a Nagy Lajos király útján haladó villamos jelenti, de ez egy gyűrűs közlekedési elem, nem biztosít közvetlen kapcsolatot a belvárossal. Ahhoz a sugárirányú tengelyen lenne szükség villamosra, vagyis a Thököly és a Csömöri úton, de azt még Demszky Gábor idején felszámolták a budapesti villamosmegszüntetések utolsó hullámában: 1995 szentestéjén döcögött végig az utolsó öreg UV-pár a 44-es vonalán a rákospataki hurokvégállomástól a Keleti pályaudvarig. A hurokvégállomás egykori területe a patak mellett ma szintén a Bayer-projekt telkéhez tartozik, az egyik épülő irodatömb foglalja el. Bár a pálya még 2005-ben is járható volt, mert akkor közlekedésbarát önkéntesek végigküldtek rajta egy különjáratot a megszüntetés tizedik évfordulójára emlékezve, a következő években a különböző építkezések miatt végképp használhatatlan lett, és ma már csak a Csömöri út közepén rozsdásodó felsővezeték-tartó oszlopok és a Bosnyák téri megálló helye emlékeztet rá, hogy valaha itt villamos járt.
A villamos utódjának szánt 4-es metró szintén nem készült el a Keletitől kifelé, bár a 2000-es évek elején az új zuglói városközpont terve – amiből aztán ezernyi alakváltozással a Bayer-projekt lett – pont azért született meg, mert számítottak rá, hogy a metró érkezésével a terület felértékelődik, jobban megközelíthető lesz. A metró meghosszabbítása ma már reálisan nincs napirenden, a villamos visszaépítéséről ugyan időnként szó van, de komoly szándék a főváros részéről nincs rá. A beruházó pedig természetesen nem épít semmilyen tömegközlekedési fejlesztést, hiszen erre nem kötelezi semmi, és nem jótékonysági intézmény: az irodai dolgozók majd jönnek, ahogy tudnak, kocsival vagy a Csömöri úton közlekedő busszal.
Ám ez a beruházó csak látszólag egy profitmaximalizálásra törekvő, a területből mindent kisajtoló, a köz szempontjait lehetőleg figyelmen kívül hagyó magáncég. Bár előbbi tulajdonságai megvannak, a beruházó valójában a magyar állam. Nem piaci alapon megvalósuló ingatlanfejlesztésről van ugyanis szó, hanem egy teljesen torz közberuházásról. 2023 júniusában Hadházy Ákos független képviselő észrevett a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) Zrt. szerződései között egy 244 milliárdos tételt, amely arról szólt, hogy a magyar állam megveszi a Bayertől a zuglói városközpont telkét és irodáit. Ezt egyáltalán nem verték nagydobra, pedig mind a vételár, mind az ingatlan nagy jelentőségű közügy kellene, hogy legyen. Ebből az összegből egy fél metróvonalat meg lehetne építeni, ráadásul olyan időszakban költi el az állam irodavásárlásra, amikor a legtöbb budapesti fejlesztést leállították arra hivatkozva, hogy az államháztartás nehéz helyzete miatt semmire nincs pénz. A zuglói irodanegyedre azonban van, és
nyugodtan mondhatjuk, hogy ez a magyar állam egyik legjelentősebb budapesti beruházása mostanában.
Azt azonban nem tudjuk, miért csinálják. A nemzetbiztonsági érdekre hivatkozva titkosított szerződés részletei még mindig nem ismertek, bár Hadházy a Transparency International segítségével pert indított azért, hogy hozzák nyilvánosságra. Idén márciusban a Kúria jogerős ítéletben kimondta, hogy a titkosítás indokolatlan, és az MNV-nek ki kell adnia a dokumentumokat, a képviselő azonban még négy napja is arról posztolt, hogy ez nem történt meg. Balázs Attila a Telexnek adott decemberi interjújában azonban a lényeget elmondta: egyelőre egy előleget utalt át a cégének az állam, a teljes összeget akkor kapják meg, amikor az irodák elkészülnek a kapcsolódó infrastrukturális beruházásokkal együtt, vagyis várhatóan 2026-ban.
A Bayer ezután csak a 168 lakást és az üzleteket tartja meg, egyébként levonul a területről. Nem kell bajlódnia azzal, hogy piaci alapon kinek is adott volna bérbe 150 ezer négyzetméter irodát ezen a nem annyira fényesen megközelíthető helyen, amikor a Váci úti irodafolyosó jelentős része is üresen áll. Mindez már az állam gondja, valamire biztos használni tudja. Hadházy értesülése szerint a Nemzeti Adó- és Vámhivatal költözne ide, amit a szerződés kiderülése után Gulyás Gergely is megerősített egy kormányinfón. A kancelláriaminiszter azt mondta, a kormány szándékai szerint több államigazgatási szervet áthelyeznek ide az olcsóbb működés érdekében. Erre készült egy terv, a jelenlegi épületeket pedig értékesítik. Példaként a nagy létszámú hivatalok közül a NAV-ot említette, valamint a Központi Ellátási Főigazgatóságot. Utóbbi azért furcsa, mert a szervezet alig néhány éve kapott korszerű új székházat a Szabolcs utcában.
Hasonló kormányzati negyedet legutóbb Gyurcsány Ferenc miniszterelnöksége alatt akartak építeni a Nyugati pályaudvar mellett. Az ötletet heves viták övezték, az akkori Fidesz élesen ellenezte. Most viszont a jelek szerint itt van egy új kormányzati negyed, másfél éven belül kész lesz, és
nincs miről vitatkozni, hiszen nem is tudhatta senki mindeddig, hogy készül.
A nyilvánosság azt hihette, hogy a Bayer Construct nevű magáncég fejleszt ingatlant Zuglóban, ez azonban illúzió volt, valójában egy nagy közberuházás zajlott kiszervezve. Szögezzük le: normális körülmények között nem így építenek új államigazgatási központot. Egy ilyen jelentőségű beruházáshoz nyilvános hatástanulmányok készülnének, amelyek sorra vennék, hogy tényleg olcsóbb-e a működtetés, mi lesz a felszabaduló ingatlanokkal, megfelelő helyen van-e az új negyed, jó-e a költöztetés az ügyfeleknek, aztán lenne építészeti tervpályázat és tisztességes, nyílt közbeszerzés, egyeztetnének a fővárossal és a kerülettel. Megépülne legalább egy új villamos, és olyan városközpont létrehozására törekednének, amely jelentős zöldterületet is magában foglal, nemcsak egy szűkös sétányt és zöldtetős födémeket. A tervről lenne nyilvános vita, az első bejelentéstől az utolsó kapavágásig nyomon lehetne követni az eseményeket.
Így működnek a közberuházások, ha a közérdeket szolgálják, de Zugló esetében sokkal valószínűbb, hogy valami egész más történt: a NER egyik oligarchája belevágott egy óriásprojektbe, menet közben kiderült, hogy ezen a területen a tervezett, messze eltúlzott lakás- és irodamennyiséget nem lehet piaci alapon megtölteni, és mivel bukni nem hagyhatták, az állam mentőövet dobott: legyen szinte az egész iroda, majd teszünk bele valamilyen hivatalokat, abból úgyis van elég. A fejlesztő így biztonságosan és nyereséggel kiszállhat, az állam pedig úgy tesz, mintha pont erre a projektre lett volna szüksége. De vajon ha ez így alakult, az mit vetít előre a Zuglónál nagyságrendekkel nagyobb Rákos-Dubaj esetében? Ha nem jól méri fel az ottani befektető, hogy Budapesten mennyi luxuslakásra, irodára és üzletre van szükség, akkor ki fogja azt a projektet a bukástól megóvni, és mennyiből?
Cikkünk második részében arról lesz szó, hogyan állt elő a Bosnyák tér mögött a jelenlegi helyzet, megmarad-e a jelenlegi piac, és az is kiderül, miért rúgta ki az ellenzéki kerületvezetés a beruházással rendre szembeszegülő főépítészt.
Nyitókép: drónfelvétel az épülő zuglói irodaparkról (Válasz Online)
Ezt a cikket nem közölhettük volna olvasóink nélkül. Legyen támogatónk a Donably-n, a magyar fejlesztésű előfizetési platformon. Paypal, utalás és más lehetőségek itt
