Üvegbe és betonba fogalmazott mérleg-főkönyv – itt a NER egyik legnagyobb merénylete Budapest ellen
Még a korábbi izraeli ingatlanfejlesztő is szelídebb terveket készített, mint amit végül a „nemzeti nagytőke” hathatós kormányzati segítséggel megvalósított. Ezúttal nem a Bosnyák térről lesz szó, hanem egy másik XIV. kerületi projektről, a Városliget melletti, Tiborcz–Garancsi-féle Dürer Parkról. Az itteni védett épületek bontása Budapest főjegyzőjének birtokunkba került levele alapján jogsértő lehetett, de arra nem kaptunk választ, hogy Horváth Csaba zuglói polgármester tett-e lépést az ügyben. Közben kijöttek a lakótömbök látványtervei is, és kiderült, hogy hét-kilencemeletes monstrumokat erőszakolnak be az istvánmezei villák közé. A NER legkártékonyabb budapesti kiemelt projektjeit bemutató sorozatunk újabb része.
Vannak cikkek, amiket szinte fölösleges megírni, elég lenne csak egy képsorozatot közölni, mert a fotók magukért beszélnek. Hatásosabbak, mint bármilyen szöveges körítés. A Dürer Parknak nevezett NER-beruházással ez a helyzet. 2022 januárjában foglalkoztunk az Ajtósi Dürer soron épülő óriásprojekttel. Akkor részletesen bemutattuk a hely múltját: a kertjéről és leányiskolájáról nevezetes Sacré-Coeur-zárdát, az 1968-ban alapított Politikai Főiskolát és a 2020 novemberéig működő, kultikus Dürer Kertet, amely egy generáció számára jelentett emlékezetes koncerteket és sörözéseket. Felidéztük, hogy került ki a 3,7 hektáros, nagy értékű telek a köztulajdonból, mivel az ELTÉ-nek az állam már akkoriban sem biztosított forrást a Múzeum körúti campus felújítására, ezért kénytelen volt itteni ingatlanát eladni egy izraeli ingatlanfejlesztőnek. Azt mondtuk akkor: történelmi bűn Budapest ellen, hogy az állam letett a korábban tervezett visszavásárlásról, és helyette erős kormányzati hátszéllel egy iroda- és lakóberuházás valósul meg, amelyet a Tiborcz István-közeli Főnix Magántőkealap és Garancsi István Marketje közösen jegyez.
Alaptézisünk az volt, hogy ez a terület kínálta a szűkös Városliget egyetlen reális bővítési lehetőségét, ami az Ajtósi Dürer sor forgalomcsillapításával együtt új minőséget teremtett volna a környéken, és lehetővé tette volna a zöldterület kivezetését a Thököly út irányába. „A Városliget túl kicsi ahhoz, hogy egy ekkora nagyváros központi közparkja legyen, és ez az egyébként szükséges funkciók összezsúfolódását okozza. A Ligetet itt 3,7 hektárral lehetett volna kibővíteni, ami a 80 hektáros összterülethez képest látszólag nem sok, de ez a rész teljesen alkalmas lett volna a történelmi park tehermentesítésére, szabadidős funkciók elhelyezésére” – írtuk.
Miért térünk most mégis vissza a Dürer Park ügyére, ha ezt a hajót már több mint két éve meglékelték, és el is süllyedt? Egyrészt azért, mert a NER különösen kártékony budapesti kiemelt projektjeit bemutató sorozatunk nem lenne teljes nélküle. Az elmúlt hetekben a Közvágóhíd, a Bosnyák tér mögötti „Zugló Városközpont” (itt és itt olvasható), valamint a tervezett Rákos-Dubaj kapcsán részletesen bemutattuk, hogyan írja felül a közérdeket a magánérdek kormányzati segítséggel a legnagyobb budapesti fejlesztések esetében. A kiemelt projektek intézményesített jogtalansága urbanisztikai szörnyetegeket szül, és e szörnyetegek között a Dürer Park a legrémisztőbbek egyike.
Másrészt akkoriban még csak azt tudtuk fényképeken megmutatni, hogy nagy erőkkel zajlik a fővárosi védettségű Sacré-Coeur-zárda épületeinek bontása. A két új irodaházról, amelyek közül az egyik a zárda visszabontott épületcsonkját is magában foglalja, a másik pedig a szomszédos Szent István Gimnáziumhoz tapad, akkor még csak látványterveket tudtunk mutatni. A látványtervek műfaji sajátossága, hogy mindig jobbnak mutatják a tervezett épületet a valóságosnál, de a Dürer Park esetében megtévesztésről nem nagyon beszélhetünk: a két irodai tömb elképesztő, a környező városrészektől teljesen idegen léptéke, és a védett épület tönkretétele már ezeken is előre látható volt. A Dürer Parkot még a látványtervek sem tudták vonzónak mutatni.
A megvalósult, szinte már kész épületek látványa ezzel együtt is sokkolóan hat. A valóság ismét tudott rosszabb lenni a tervnél:
Amire nem lehetett felkészülni, hogy ezek az épületmonstrumok – hét emeletnyi üveg és beton – mennyire feketék és nyomasztóak lesznek. A látványtervek a szokásos csalóka eszközökkel próbálták őket légiesnek, áttetszőnek láttatni, de a valóságban ennyire nehézkes és nyomasztó irodaházak még a Váci úton sem nagyon épülnek, ahol pedig nem Európa egyik legelső közparkjához, az Abonyi utca felől pedig Istvánmező bájos, egy-kétemeletes villáihoz kellene illeszkedniük.
Az épületek valós tömegét paradox módon még átélhetőbbé teszi, hogy az Ajtósi Dürer sor és a Zichy Géza utca felől lábakra állították őket. Ennek főként az lehetett a célja, hogy a földszintek előtt valamelyes teret teremtsenek, a két utcai járda ugyanis nagyon keskeny. A tervező Lean-Tech Mérnökiroda (a Market saját leányvállalata) ezzel az eszközzel próbálhatta kompenzálni, hogy muszáj volt a telekhatárra építkezniük. Tér persze úgy is keletkezhetett volna az épületek előtt, ha az Ajtósi Dürer sort humanizálják, a forgalmi sávok számát csökkentik, és szélesebb járdát, közvetlen parkkapcsolatot biztosítanak. A teljes útszakasz átépítésére azonban nem került sor, így forgalmi szerepének újragondolása is elmaradt: a projekt keretében csak az épületek előtt bontották fel az 1950-es években, a Felvonulási tér kialakításakor lerakott betonlemezeket, és betonozták vissza lényegében változatlanul a kétszer két forgalmi sávot. Új elemként középre bekerült egy keskeny zöld elválasztó – aki meggyőzte magát, hogy az Ajtósi Dürer sor ettől jobb hely lett, az nagyot tévedett.
A lábakra állítás miatt az irodai tömbök utca felőli földszintén létrejött egy sötét és nyomasztó árkád, a Szent István Gimnáziumhoz tapadó blokk esetében ezt egy megemelt ágyás választja el a változatlanul keskeny járdától, ebből állnak ki a fölső szinteket tartó vaskos betondurungok. A Sacré-Coeur-zárda csonkját az oldalról és felülről is ránehezedő másik blokk szinte betakarja, a templomot is magában foglaló oldalszárny az utca felől láthatatlanná vált, így a bontás mértéke még annál is nagyobbnak tűnik, mint ami ténylegesen történt. Az új és a régi épületrészek viszonya annyira aránytalan, a sötét irodaházi tömb annyira dominál az arányait és jelentőségét elveszített régi épület fölött, hogy az eredmény a Román Építészszövetség hírhedt bukaresti székházára emlékeztet – de az legalább érdekes a maga vakmerő borzalmasságában.
A Dürer Park simán csak borzalmas, fantáziatlanul és szellemtelenül. A legridegebb üzleti építészet, üvegbe és betonba fogalmazott mérleg-főkönyv.
Annyi emberi van benne, mint egy SAP-rendszerben, és hogy ez ezen a helyen milyen merénylet a város ellen, azt egyetlen régi fénykép felidézésével mutatjuk:
A történelmi épület eredeti arculatának, megjelenésének helyreállítása a befektetőnek jogszabályi kötelezettsége lett volna. A Sacré-Coeur-zárda ugyanis fővárosi védelem alatt állt, és a főváros még a Tarlós-érában elfogadott, teljesen korrekt 2017-es értékvédelmi rendelete kimondja, hogy a védett épületeket hiteles állapotban kell megőrizni, vagy eredeti állapotuknak megfelelően helyreállítani, az értéket képviselő részek bontása nélkül. Láttuk a Közvágóhíd esetében, hogy a fővárosi védelem ott sem ért semmit, a kiemelt projekt státus gyakorlatilag felülírta, és az épületegyüttes nagy részét lebontották. A Sacré-Coeur esetében azonban kissé más lehetett volna a helyzet, mivel az a kormányrendelet, amely 2021-ben kiemelt projekt minősítést adott a Dürer Parknak, a védett épület bonthatóságáról konkrétan nem rendelkezik. A rendelet új építési szabályokat határoz meg a beépítésre, felülírva ezzel az érvényes Zuglói Építési Szabályzatot, de azt nem mondja ki egyértelműen, hogy a Sacré-Coeur részben vagy egészben feláldozható.
Erő Zoltán budapesti főépítész korábbi cikkünkben azt mondta, a tervek a kiemelt projekt státus miatt nem kerültek a főváros elé, ők is csak a sajtóból ismerték meg a bemutatott vázlatokat. Most újabb adalékkal tudjuk kiegészíteni a történteket. Birtokunkban van Számadó Tamás budapesti főjegyző 2021. április 28-i levele, amelyet Horváth Csaba polgármesternek küldött. Ebben a főjegyző azért fordul a zuglói polgármesterhez, hogy a jogsértő bontás miatt kezdeményezze településképi kötelezési eljárás lefolytatását „a még álló építészeti értékek fennmaradása, illetve az építészeti értéket tekintve az eredeti állapot helyreállítása érdekében”.
Jogilag ugyanis az a sajátos helyzet van, hogy a főváros ilyen eljárást nem indíthat, az illetékes kerületi polgármester viszont igen, ezért fordult Számadó Horváth Csabához. A településképi kötelezési eljárás a kiemelt projekt státust élvező projekttel kapcsolatban szinte az egyetlen eszköz volt az érintett két önkormányzat kezében, amely a beruházót legalább a Sacré-Coeur-tömb esetében a tervek átdolgozására késztethette volna. Az eljárás járhatott volna azzal az eredménnyel, hogy kötelezik a fejlesztőt az eredeti állapot helyreállítására (nyilván ebben az esetben kérhettek volna egy új kiemelő rendeletet, ami legalizálja a bontást – ám ettől még az ellenállás gesztusainak, kísérleteinek minden esetben van értelme).
A zuglói önkormányzat a területén zajló kiemelt projektek (Bosnyák tér és Dürer Park) miatt alkotmányossági panaszt nyújtott be a kormányrendeletek ellen. Ennek sem volt sok esélye a sikerre, el is utasította az Alkotmánybíróság, de a kerület legalább megpróbálta. Azt viszont nem tudtuk kideríteni, hogy mi történt az említett településkép kötelezési eljárás dolgában. Dienes János volt kerületi főépítész lapunknak azt nyilatkozta, hogy a Főépítészi Iroda megkapta a kezdeményező levelet, de Horváth Csaba az ügyet magához vonta és megállította, így a folytatásról nincs információja. Megítélése szerint a polgármester semmilyen érdemi lépést nem akart tenni, ami a beruházó számára valós kellemetlenséget jelentett volna. A zuglói önkormányzattól a megadott határidőig nem kaptunk választ arra, hogy lefolytattak-e településképi kötelezési eljárást a Sacré-Coeur bontása ügyében, és ha igen, milyen eredménnyel.
Ami a telken belül ezen felül történt, arra az önkormányzatnak semmilyen ráhatása nem volt. Pedig a 2012-ben elfogadott, máig érvényes építési szabályzat már alapvetően azokhoz az elképzelésekhez igazodott, amelyeket a telek előző tulajdonosa, Ehud Amir javasolt. Ennek megfelelően már ez a lehetőségeket messzemenőkig kihasználó, túlépített lakás- és irodafejlesztés lett volna, valamint tartalmazott még egy szállodát (ami a mostani projektből már hiányzik). Ennek megfelelően a szabályzat a terepszint fölött 50 százalékos, a terepszint alatt 60 százalékos beépítést engedélyezett, a zöldfelület minimális mértékét 30 százalékban határozta meg. A kiemelő rendelet két pontban növelte tovább a beépíthetőség léptékét: a terepszint alatti beépítettséget 70 százalékosra, és ami ennél sokkal lényegesebb, a megengedett legmagasabb épületmagasságot 18 méterről 35 méterre.
Két lényeges adalék: 2011 áprilisában az akkori főépítész, Krikovszky Péter a képviselőtestületnek adott szakvéleményében már az Amirral kötött megállapodás paramétereit is túlzónak találta, és javasolta, hogy a terepszint fölötti beépítés mértékét csökkentsék le 40 százalékra, a zöldfelületet növeljék szintén 40 százalékra. Ebből végül semmi nem lett. A másik, hogy a NER előtti koncepcióban nemcsak az épületmagasság lett volna sokkal kisebb, hanem a Sacré-Coeur-zárda és a leánygimnázium épülete teljes egészében megmaradt volna, csupán az udvarát fedték volna le üvegtetővel. Vagyis az Ajtósi Dürer sor és a Városliget felé a mostaninál sokkal szelídebb, a város hagyományait jobban tisztelő nézet látszott volna, mint ami végül megvalósult. (A Szent István Gimnáziumhoz e szerint is egy nagy, H-alakú irodaháztömb tapadt volna, de ez nem futott volna ki egészen az Abonyi utcáig, mint most.)
A kiemelő rendeletek elvileg azt a célt szolgálják, hogy valamilyen kiemelt közérdek megvalósulhasson a beruházás során. A gyakorlatban ez annyira nincs így, hogy a Dürer Park esetében megállapíthatjuk,
még az izraeli ingatlanfejlesztő is kellemesebb, az értékeket jobban tiszteletben tartó tervet készített, mint a kedvezményezett nemzeti nagytőke.
Ezzel azonban még nincs vége. A két irodai tömb és a közöttük lévő, megmaradó park, valamint az Ajtósi Dürer sort az Abonyi utcával összekötő, díszburkolatos sétány – az utóbbi két elem a beruházás egyedüli pozitívuma – ugyanis csak az első ütemét alkotja a Dürer Park projektnek. Az alábbi helyszínrajzon piros vonallal jelöltük azt a részt, ami a befejezéshez közelít:
Az ÉTDR Lázár Jánosnak köszönhetően nemsokára megszűnő nyilvános felületére feltöltött helyszínrajzból – ilyeneket nemsokára nem tudunk majd mutatni – eddig is tudni lehetett, hogy a Zichy Géza és az Abonyi utca sarkán lévő telekrészre, ahol egykor a Politikai Főiskola nevezetes uszodája állt, még lakóépületeket terveznek. Öt szabadonálló tömb látszott a rajzon, de a köztük lévő zöldterületek ne tévesszenek meg senkit, azok valójában csak zöldített, magasított tetőkertek, amelyek az első emeleti lakásokhoz kapcsolódnak. Így igazából ez csak látszólag öt torony, valójában három tömb: két kéttornyú és egy egytornyú. A kiemelő rendelet által megnövelt építménymagasság ezen az oldalon a leglényegesebb, mivel a telek errefelé Istvánmező történelmi villanegyedével határos.
A fejlesztő korábban nem mutatta meg, milyen lakónegyedet is képzelt ide, a villák közé, a Városligettől egy saroknyira. Május elején azonban az Octogon magazinban kijöttek a látványtervek. Mutatunk is egyet:
A három tömbben összesen 207 lakás lesz, a tervezők a környezet felé annyi gesztust tettek, hogy a három belső torony kilencemeletes lesz, az Abonyi utca felé eső két külső „csak” hét. Léptékét, jellegét tekintve ez egy lakótelep. Európában történelmi városok belső területein egyszerűen elképzelhetetlen lenne ilyen beépítés, az pedig végképp csak a hazai viszonyok között értelmezhető, hogy mindez hathatós kormányzati segítséggel történik meg. Akárcsak a Közvágóhíd vagy a Bosnyák téri irodapark, a Dürer Park is Budapest tönkretételének újabb állomása. Közcél nyomokban sem fedezhető fel mögötte. Az egyetlen értelmes közcél az lehetett volna, hogy ilyesmi soha ne történjen meg.
Nyitókép: a teljes fejlesztés látványterve a megvalósulás után (forrás: Octogon)
Ezt a cikket nem közölhettük volna olvasóink nélkül. Legyen támogatónk a Donably-n, a magyar fejlesztésű előfizetési platformon. Paypal, utalás és más lehetőségek itt
