Itt a bizonyíték: a kormány legalább 40%-os felárral veszi meg a Tiborcz-kör irodatömbjeit

Bódis András

| 2024.08.16. | Nagytotál

Nemrég „az elmúlt 35 év legnagyobb ingatlanmutyijaként” értékeltük, hogy az állam 600 milliárd forintot fizet titokban Tiborcz Istvánnak és társainak – három irodakomplexumért. Mivel a mutyi pontos mértékét is meg akartuk határozni, szakértők segítségét kértük, és mostanra lett tiszta a kép. Nemzetközi összehasonlításban a magyar állam 70 százalékkal fizette túl Tiborczékat – de a legjóindulatúbb becslések szerint is minimum 40 százalékos a felár (értsd: az adófizetők kára). Úgy, hogy egyébként semmilyen nyilvános számítás nem támasztja alá az új kormánynegyed-koncepció jogosságát, értelmét és gazdaságosságát.

Voltak már jobb napjai a nyilvánosságnak. Az augusztus 8-i Magyar Közlönyből derült ki, hogy e cikk megjelenésének napjától minden építési ügy titkos idehaza. A Lázár János vezette szaktárca kezdeményezésére többé nem lehet szabadon böngészni az ÉTDR nevű hivatalos hatósági tájékoztatási oldalon, a kormányhivatalok nem teszik közzé építésügyi döntéseiket, az építtetők által feltöltött látványtervek, helyszínrajzok elérhetetlenek – természetesen visszamenőleg is. Ráadásul július 29-től 4800 forintot kell fizetni minden tulajdoni lap elektronikus lekéréséért a földhivatali portálon, miközben másfél éve még 1000, azóta 3000 forintért lehetett megtekinteni egy-egy ház, lakás vagy földdarab dokumentációját (benne az egykori és jelenlegi ingatlanbirtokosokkal, a felvett hitelekkel).

Nem állítjuk persze, hogy az ÉTDR-titkosítás és a tulajdonilap-drágítás célja kizárólag az újságírói munka akadályozása lenne – e lépésekkel a kormányzat a környezetükért tenni akaró civilek mozgásterét is szűkíti, a földhivatali sarcolás pedig mindenkit érint, aki épp ingatlanadásvételre „vetemedne”. Viszont az is tény, hogy a sajtó

nagyon sok fontos, kiemelt közügynek számító építkezésről az ÉTDR-adatok és a földhivatali papírok „összeolvasásával” tudott beszámolni.

Nemrég például a Válasz Online is így tárta fel, hogy az állam nem egy, hanem három fővárosi helyszínen vásárol irodatömböket a Tiborcz-körtől – összesen 600 milliárd forintért. A Bosnyák téri, 244 milliárd forintos beszerzésről először Hadházy Ákos független parlamenti képviselő közölt részinformációkat, majd az adásvételi előszerződést már bírósági úton „taposta ki” az államapparátusból. Miután pedig megírtuk, hogy a kormány a Kopaszi-gátnál, a BudaPart-fejlesztés területén ugyancsak vesz egy irodanegyedet potom 255 milliárdért, sőt az Ajtósi Dürer soron elkölt még 100 milliárdot új épületekre, a Transparency International Magyarország az ezekről szóló előszerződéseket is kiperelte a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő (MNV) Zrt.-től – és lapunk rendelkezésére bocsátotta az eddig dugdosott dokumentációt. 

A BudaPart-papírok egyértelműen megerősítik a nettó 255 milliárd forintos vételárat, sőt azt is, hogy az összeg szűk harmadát – foglaló és előleg címén – rögtön a tavalyi jelzálogszerződések, illetve az építési engedélyezés után megkapta a Tiborcz-hátterű fejlesztő. Az is kiderült, hogy az MNV nemcsak a Bosnyák téri irodaházak, hanem mindhárom helyszín esetében egy Pete Judit nevű ügyvéddel együttműködve intézte az „épületállamosítást” – ez pedig a belterjesség netovábbja. A jogász ugyanis nem más, mint Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter családi bizalmasa; ahogy a 24.hu észrevette, anno épp Pete vette át a tárcavezető testvérének ügyvédi irodáját és állami megbízásait. Ennél is pikánsabb azonban, hogy az eredeti Dürer Park-előszerződést az MNV nem adta ki a Transparency Internationalnek, mondván: azt nem a vagyonkezelő, hanem még a Külgazdasági és Külügyminisztérium írta alá az állam nevében a 2022-es választások előtt. Csakhogy a Szijjártó Péter-féle KKM nem ismerte el, hogy ebben az ügyben adatkezelő lenne, tehát – perek ide vagy oda – erről a szerződésről még mindig nem tudhatunk semmi pontosat.

Nem győzzük hangsúlyozni:

az új kormánynegyed-vásárlásokról titkos határozatokkal döntött a kabinet, nemzetbiztosági okokból eltekintettek mindenféle közbeszerzési, versenyeztetési kísérlettől,

és soha, semmilyen nyilvános számítással nem támasztották alá, hogy az államnak valóban szüksége van közel 355 ezer négyzetméternyi új irodatérre. Azt meg pláne nem bizonyították, hogy normális dolog pincétől a padlásig megvenni óriási ingatlantömböket, miközben akár bérelhetnék is ezeket – ahogy többnyire a racionálisan működő nagyvállalatok teszik. Egy szó mint száz, erős a gyanúnk, hogy itt nem az államérdek határozta meg a kormányzati vásárlásokat, inkább a Tiborcz-féle lobbikör pénzigénye. 

Az efféle gyanút nyilván úgy lehet megalapozni, ha igazoljuk: a kabinet jócskán túlárazva jut hozzá az említett létesítményekhez. Ám mivel viszonylag ritkán fordul elő, hogy üzleti szereplők kormányzati negyednek alkalmas irodatelepeket adnak és vesznek, a reális piaci érték meghatározása majdnem lehetetlennek tűnik a Bosnyák–Ajtósi–Kopaszi-tranzakciósorozat esetében. Biztos tehát, hogy át kell lépnünk az ország határait; közép-európai szinten érdemes hasonló volumenű bizniszeket keresni. 

Szerencsénk van, hiszen épp a közelmúltban vásárolt meg valaki 122 ezer négyzetméternyi irodarengeteget Belgrádban – amely ugyan harmada a budapesti „műveleti területnek”, de legalább nem tíz- vagy százszoros a nagyságrendi különbség. Ez a valaki ráadásul maga Tiborcz István, az ő egyik alapkezelője volt, s ez a tény még indokoltabbá teszi a magyar és a szerbiai esetek összevetését. Mi is történt pontosan? Ahogy korábban megírtuk, a miniszterelnök vejéhez tartozó cég összesen 11 épületet szerzett Belgrád öt üzleti parkjában (Green Heart, FortyOne, Belgrade Business Center, 19 Avenue, House Office), és ezzel a déli szomszéd fővárosi irodakapacitásának csaknem 10 százalékát uralja. Prémiumkategóriás felépítményekről van szó – olyan stratégiai jelentőségű bérlőkkel, mint például az Air Serbia légitársaság. Ez az ingatlancsokor korábban a lengyel központú, de a Magyar Nemzeti Bank irányítása és többségi befolyása alatt álló GTC tulajdona volt, innen került 2021-ben Jellinek Dániel Indotek-csoportjához, majd idén januárra a Tiborcz-féle Gránit Alapkezelőhöz. Ami biztos: a házak három éve 267,6 millió euróért cseréltek gazdát, a jelenkori piaci értéket pedig 275 millióra tette a szerbiai Forbes. A Válasz Online információi szerint a Jellinek-korszakban kifejezetten előnyös szerződéseket kötöttek a régi és újabb bérlőkkel, ez pedig az ilyen irodaingatlanok – mint speciális jövedelemtermelő egységek – esetében meghatározó jelentőségű: tehát nincs okunk kételkedni a 275 millió eurós becslés helyességében.

A kérdés csak annyi, hogy összevethető-e egyáltalán a magyar és a szerb irodapiac? Nos, a Cushman & Wakefield ingatlantanácsadó szakértői anyaga Belgrád csúcskategóriás irodaházaiban 18 eurós négyzetméterenkénti bérleti díjat rögzít – és miként alább látható, ennél legfeljebb egy hajszállal kell többet fizetni Budapesten a bérlőknek. Vagyis: ha Tiborcz külhoni komplexuma nem amott, hanem emitt lenne, körülbelül 280-300 millió euróra taksálnák a teljes felvásárlási árat. Ez tehát 122 ezer négyzetméter esetében maximum 120 milliárd forintot jelent, vagyis négyzetméterenként cirka egymilliót. A magyar kormány viszont 355 ezer négyzetméterért nem 355 milliárd forint körüli összeget fizet Tiborcz Istvánnak és üzlettársainak, hanem

ennél 70 százalékkal többet, azaz 600 milliárdot.

Felvethető persze, hogy míg Belgrádban nem vadiúj irodaházakat vett a miniszterelnök vejéhez tartozó Gránit Alapkezelő, addig Budapesten szupermodern létesítmények várják majd a költözködő állami tisztviselőket. Csakhogy, mint írtuk, a szerbiai érdekeltségeknél részben a telítettség, tehát a hosszútávú bérleti szerződések megléte adja az értéket – miközben a magyar fővárosban épülő ingatlanok bérlőkkel való feltöltésére nem kellett egy fillért sem költenie az eladóknak, hiszen a vevő, azaz a kormányzat maga lakja majd be a tereket. Vagyis egy néhány éve épült, de piaci elven működtetett irodaóriás semmiképp sem értéktelenebb, mint egy állami előfinanszírozással, hatalmi használatra épített székház. 

Hogy ne csak a belgrádi piaci valóságból levezetett számaink legyenek, több ingatlanszakértőt is felkértünk: szakmájuk kalkulációs szabályai szerint – az ismert budapesti irodabérleti díjak alapján – alkossák meg a magyar kormány által kiszemelt három épületegyüttes reális felvásárlási árait. Nem szigorúságra, inkább nagyvonalúságra kértük őket, tehát arra, hogy ne a lopást akarják bizonyítani, hanem vegyenek figyelembe minden olyan tényezőt – kedvező lokáció, energiahatékonyság, stb. –, amely indokolhatja az állami pénzköltés extra mértékét. Ahogy az alábbi összeállításból kiolvasható, a legnagyobb jóindulattal is csak annyit tudtak mondani:

425 milliárd forintos összvételár esetleg még indokolható lenne a Bosnyák–Kopaszi–Dürer-együttesnél, de több nem. A magyar kormány viszont 600 milliárdot fizet a Tiborcz-féle vállalkozói klubnak,

tehát e számítás szerint is legalább 40 százalékos felárral vásárol az állam – az eladók érdekében. 

Akad persze további érdekesség is. A projekteket jegyző befektetők – vagyis Tiborcz István és a nyitóképünk jobb térfelén szereplő Garancsi István, illetve a másik oldalon feltűnő Balázs Attila – lényegében ugyanazok, mint a kivitelezők. Hiszen a konkrét megvalósítást Garancsi Market Zrt.-je és a Balázs Attilához tartozó Bayer Construct végzi, vagyis az építtetői és az építői profit lényegében ugyanazon körnél csapódik le. Sőt, még az alvállalkozói nyereség egy része is náluk landol, hiszen például a Bosnyák téri monstrum előregyártott betonelemeit egy Balázs–Tiborcz-kötődésű vállalkozás biztosítja – lásd alább. Az „emeletes” profitképzés miatt tehát akár a százmilliárdos tartományban is mozoghat az eladók tényleges haszna – feltéve persze, hogy profikról van szó.

Néhány hete „az elmúlt 35 év legnagyobb ingatlanmutyijaként” értékeltük, hogy Orbán Viktor kormánya 600 milliárdot fizet Orbán Viktor vejének és társainak. A fentiek tükrében alighanem „minden idők legnagyobb mutyiját” kellett volna írnunk. Hisz’ valószínűleg sosem keresett még ennyi pénzt Magyarországon senki egyetlen ötlettel. A találmány lényege ennyi: vetessünk drágán irodaházakat az állammal – ha szüksége van rá, ha nem. 

További kedélyborzolás gyanánt pedig mutatjuk a Dürer-, a Bosnyák- és a Kopaszi-fejlesztések részletesebb adatait, értékbecsléseit:

I. A Dürer Park két új irodatömbje – XIV. Ajtósi Dürer sor, Zichy Géza utca, Abonyi utca

Előszerződés az állammal: 2022. március 16. (az eredeti megállapodást a Külgazdasági és Külügyminisztérium köthette, az MNV Zrt. csak később vette át az ügylet menedzselését)

Irodaterület: kb. 44 ezer négyzetméter

Vételár: az adásvételi előszerződés egyelőre nem nyilvános, csak annyit tudunk biztosan, hogy a magyar állam javára 80 milliárdnyi jelzálog van bejegyezve, de a 24.hu – biztos forrásból – 100 milliárd forintos vételárról értesült.

• Piaci ár a belgrádi irodaügylet alapján: 44 milliárd forint
• Piaci ár ingatlanszakértőink szerint: A szintén új, jól megközelíthető, a 4-es metró, a Kelenföldi pályaudvar, valamint az M1–M7 autópályák fővárosi bevezető szakaszánál található Budapest One komplexumban 18 eurós négyzetméteráron adnak bérbe irodákat. Ha ennél magasabb, 18,3 bérleti díjat veszünk alapul, a két új Dürer-tömb teljes piaci értéke 55–60 milliárd forint körül mozog.
• Az állam tehát a valahogy még indokolható 60 milliárd helyett 100 milliárd forintért veszi meg az itteni irodaegyüttest.

Eladó: A területet menedzselő céget, a Dürer Befektetési Kft.-t 2018-tól az akkor ismeretlen hátterű – később Tiborcz-közeliként azonosított – Közép-Európai I. Magántőkealap, illetve Garancsi István érdekeltségei közösen vették birtokba. Miután a kormányzat 2021 novemberében kiemelt beruházássá nyilvánította a projektet, a kft. részben Garancsi Market-csoportjáé maradt, a kétharmados cégtöbbség azonban arra a Főnix Magántőkealapra szállt, amely a kormányfő vejéhez tartozó Gránit Alapkezelő leágazása. Ugyanez a magántőkealap korábban 50 milliárd forintnyi tőkét kapott az állami MFB úgynevezett krízisprogramjából. Miközben az állam az irodaházakat felvásárolja a Dürer Befektetési Kft.-től, a területen a beruházás második ütemében megépülő 207 lakást a magánberuházó saját körben értékesítheti.

Beköltözők: a Nagy Márton-féle Nemzetgazdasági Minisztérium és a tárca által felügyelt társaságok, például a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt., az MFB Magyar Fejlesztési Bank, az Eximbank, a Diákhitel Központ és a Corvinus Nemzetközi Befektetési Zrt.

II. Hét egységből álló új irodanegyed Zugló Városközpontban – XIV. Bosnyák tér, Csömöri út, Rákospatak utca, Bosnyák utca

Előszerződés az állammal: 2023. április 6.

Irodaterület: kb. 150 ezer négyzetméter

Vételár: 244 milliárd forint

• Piaci ár a belgrádi irodaügylet alapján: 150 milliárd forint
• Piaci ár ingatlanszakértőink szerint: Ebben a Telex-interjúban a fejlesztő Bayer Construct főalakja, Balázs Attila maga mondja el, hogy bérlőknek 18 eurós négyzetméteráron lehetne kiadni az irodáikat, igaz, a geotermikus megoldás miatt az épületek energiahatékonysága kiemelkedő lehet. Ha tehát a 18 eurónál magasabb, például 18,9 eurós bérleti díjat veszünk alapul, a hét egységből álló irodaegyüttes teljes piaci értéke 170–175 milliárd forint között állna meg. 
• Az állam tehát a valahogy még indokolható 175 milliárd helyett 244 milliárd forintért veszi meg az itteni létesítményeket.

Eladó: A Bayer Construct-cégcsoport eleinte 950 lakás mellé húzott volna fel irodákat – 2021-től nemzetgazdasági szempontból kiemelt beruházásként –, ám 2023-ban az MNV kérésére módosult a terv: a nyolc tömbből végül hét kormányzati tulajdonú irodaház lesz, és csak 168 luxuslakást kell értékesítenie a piacon Balázs Attila vállalatának. Utóbbi üzletember, akit korábban a NER új üstökösének, térkő- és kavicskirálynak neveztünk, ma már a miniszterelnök veje körüli pénzügyi hálózat egyik alapembere. A Zugló Városközpont-projekthez az előregyártott elemeket például az a Viastein Kft. állítja elő, amelynek egyik felét magánszemélyként Balázs Attila birtokolja, a másikat pedig egy olyan társaság, amelynek osztalékelsőbbségi papírjai a fent említett Közép-Európai I. Magántőkealapnál – azaz Tiborcz közvetlen közelében – vannak. (Nem mellékesen: ugyanez a Viastein Kft. szponzorálja Orbán Ráhel férjének egyik első érdekeltségét, a keszthelyi jachtkikötőt.)

Lehetséges beköltözők: Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV), Közbeszerzési és Ellátási Főigazgatóság (KEF), Pest Vármegyei Kormányhivatal, stb.

III. Hat új irodaház a Kopaszi-gátnál lévő BudaPart-városrészben – XI. Budafoki út, Dombóvári út, Hengermalom út

Előszerződés az állammal: 2023. június 9.

Irodaterület: kb. 160 ezer négyzetméter

Vételár: 255 milliárd forint

• Piaci ár a belgrádi irodaügylet alapján: 160 milliárd forint
• Piaci ár ingatlanszakértőink szerint: A BudaPart kész irodatereit már 18 eurós négyzetméterenkénti áron ki lehet bérelni a jelenleg elérhető hirdetések alapján. Sőt, a Transparency International olyan MNV-szerződéseket is kiperelt, amelyek egyértelművé teszik: a magyar állam jelenleg is bérel kisebb tereket a Kopaszi-gát egyik, már korábban elkészült irodaházában (BudaPart Gate), és ezekért – az eredeti, 2021-es és 2023-as megállapodások szerint – négyzetméterenként 16,5–17 eurót fizet. Ha tehát ennél magasabb, például 18,3 eurós bérleti díjat veszünk alapul, a hat épületből álló irodaegyüttes teljes piaci értékét 185–190 milliárd forintra lehet kalkulálni.
• Az állam tehát a valahogy még indokolható 190 milliárd helyett 255 milliárd forintért veszi meg az itteni objektumokat.

Eladó: A BudaPart-fejlesztés már 2016-ban kiemelt státuszt kapott, s a projekt „belökésében” fontos szerepet játszott az állami tulajdonú Eximbank 52 millió eurós mankója. Két éve aztán – egy DAM Invest nevű kft. takarásában – a Tiborcz-féle Főnix Magántőkealap lett a Kopaszi Gát Zrt. legnagyobb, minden fontos döntést blokkolni képes tulajdonosa (Garancsi István és Hernádi Zsolt Mol-vezér koalíciója mellett). Jelenleg már az itteni strandot is kormányfő vejének BDPST-csoportja üzemelteti Flava Beach néven.

Lehetséges beköltözők: a Lázár János által felügyelt MÁV-csoport, Állami Számvevőszék, Nemzeti Választási Iroda, Szellemi Tulajdon Nemzeti Hivatala, stb.

*

 A cikkben szereplő cégadatokat az Opten Kft. szolgáltatta.  

Ezt a cikket nem közölhettük volna olvasóink nélkül. Legyen támogatónk a Donably-n, a magyar fejlesztésű előfizetési platformon. Paypal, utalás és más lehetőségek itt